住房制度论文(6篇)

时间：2024-01-24 来源：整理

住房制度论文篇1

【关键词】住房公积金公积金制度制度设计

住房公积金制度从1991年在上海建立，迄今为止得到了广泛应用，为改善中国居民的住房问题发挥了重要作用。2001年底，全国住房公积金归集额已经达到3326亿元，而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元，仅占归集额的24.65%，存贷比的巨大差距使得住房公积金未能发挥最初设定的作用。近年来，住房公积金的积累额和发放额都有明显提升。部分地区住房公积金贷款发放主要支持了中低收入职工购买自住住房、改善住房条件。21世纪初住房公积金在东部沿海省市发挥了保障职工购买自住住房的作用。截至2011年10月，全国住房公积金缴存总额为38984.77亿元，贷款总额为21639.45亿元，职工覆盖率为70.64%。截至2012年底，全国住房公积金缴存职工达到1.33亿人，累计归集住房公积金5.04万亿，住房公积金缴存余额达2.68万亿，我国超过8000万家庭通过公积金贷款购买住房。随着社会经济环境的变化，住房公积金制度在实施过程中逐渐暴露出一些问题，在社会上引发了很多争议和批评。

一、住房公积金制度存在的问题

1、住房公积金管理问题

住房公积金基金管理中存在的问题有：住房公积金制度被用于避税、贷款手续繁琐、资金使用效率低下、管理不善、监督不到位等。有些问题是制度的根本性问题，以前一直被忽视，但如今已经发展到威胁制度生存的地步，急需尽快处理。

2、住房公积金的现实要求

住房同时具有经济属性和社会属性。在市场经济条件下，住房是一种商品，其价格、数量及最终去向主要受市场供求调节，受住房投资巨额性的影响，住房分配与居民收入一般成正比例关系。中高和高收入阶层具有较强的住房购买力。大多数中低收入阶层要住上标准适宜的住房，则要借助金融支持或政府补贴。部分低收入阶层家庭，温饱不能满足，有时租房也较为困难。

3、住房公积金乱象丛生

住房公积金带有福利性、专用性、互和保障性等特殊性质，住房公积金发展二十余年，积累金额巨大，如何保障资金安全、确保资金保值增值成为重中之重。同时住房公积金是一种金融资产，基金管理机构应当发挥金融管理机构的责任。而目前住房公积金管理机构为政府组织的住房公积金管理中心，不具备金融积累、投资运营的职能，这加大了住房公积金的管理风险。

二、文献综述

住房公积金设立的初衷是解决城镇居民购房问题，目的在于提高国民储蓄率，降低政府财政负担，有利于住房政策向中低收入群体倾斜。由于在目标模式、管理体制、信贷政策以及住房公积金这种“政策性”住宅金融活动与银行商业性住宅金融活动的关系上考虑不周，使得其社会、经济效益偏离了设计者的初衷，其潜在的金融风险不容忽视。近年来对住房公积金制度的研究集中在中外住房制度对比、住房公积金管理问题研究、住房公积金资金安全问题研究、住房公积金立法层次较低等方面，相关研究内容如下。

1、中外住房制度对比研究

国内对住房公积金制度的研究，有学者从中外住房制度的对比入手进行研究（汪利娜，1999；程世刚、张彦，2003；孙淑芬，2011）。汪利娜（1992）指出美国住宅金融业务主要有四项职能：贷款审议、信贷服务、投资交易和提供保险。中国情况与美国不同，但仍然可以从美国金融制度的经验和教训中得到以下启示：引导人们转变消费观念，变依赖政府为探寻多种住房金融渠道解决住房问题，走政府管理与市场调节相结合的道路。汪利娜（2008）认为就德国模式而言，其对中国的启示在于，发展以需求手段为主体的普遍住房保障制度需要考虑本国的金融体系特征。与德国一样，中国的金融体系也是以银行为主导的。因此，我们同样需要依靠而非脱离庞大的银行体系来构造普遍住房保障制度。中国的普遍住房保障制度事实上一直是学习新加坡模式。新加坡是城市国家，中国无法建立类似于“公共组屋”的经济适用房制度，需要借鉴更要对住房公积金制度进行变革。

2、住房公积金公平性研究

住房公积金也存在缴费不公平，包括世界银行（2006）所指责的运行和使用中的不公平、存款利率过低、中低收入职工使用机会少，造成“劫贫济富”等问题。不同职业、不同收入、不同地区群体缴纳公积金额度差异较大。对此，也有学者从社会公平入手进行研究（石宇，2011；杨兵，2010；郑瑞兰，2011）。现代社会保障制度的本质在于对公共资源、公共产品的再分配，其分配的原则应该是有利于社会公平正义的实现。公平性，既是该制度所蕴含的潜在价值标准，也是其所要实现的价值目标。然而，住房公积金制度作为一项住房保障政策，在解决城镇中低收人家庭住房问题上的公平性一直受到不少争议。丁虹（2006）认为，公积金制度到目前为止至少将四部分人排除在体制外：一是规模较小的企业和大多数个体企业的职工；二是困难企业的职工及相当一部分下岗职工；三是“没有单位”的城市居民（包括个体经营户）；四是在城市工作的农民工。兰滨晖（2007）通过对我国东、中、西部地区住房公积金缴纳余额的比较，认为住房公积金制度在全国发展不平衡，从中得益较多的是东部沿海发达地区的城镇职工，尤其是在国家机关、事业单位和效益好的国有企业工作的职工。丛诚（2008）认为住房公积金要发挥面向所有就业者的普遍性住房保障作用，必须建立住房公积金缴存额与地方房价平均收入水平相关联的挂钩制度，使住房公积金保持适度的住房购买力水平。住房公积金构成了企业成本，要考虑企业的承受能力，缴存比例不能无限制提高，住房公积金存在缴费结构优化的问题。

3、住房公积金管理研究

还有学者从住房公积金实务如缴存、提取、贷款、投资、管理等方面入手进行研究（缪燕燕，2004；祖小青，2011；周雯琚、袁志忠，2012）。汪利娜（2005）指出资金管理的“行政化”为寻租提供了便利。监督约束机制不健全，无人为管理、投资失败买单。配贷机制不健全，资金使用效率低，长期融资无保障，应当将住房公积金改制为真正的政策性金融机构，以政府信誉承担担保制度的后果。汪利娜（2008）指出各地的公积金管理中心事实上都在从事金融信贷业务，除了资金来源与银行不同之外，其本质就是银行类金融机构。对于这些机构，目前不仅没有适当的监管框架，而且经营模式也是效率低下、风险隐患极大的行政模式。从管理体制看，住房公积金实行的是“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”。可是，作为名义上的公积金管理决策者，“住房公积金管理委员会”实际上是一个虚设的机构，委员多为政府官员，致使“管委会决策”变成了政府部门决策、政府官员决策。

4、住房公积金法律支持研究

有学者从住房公积金法律支持入手进行研究（张爱菊等，2011；阎祖美，2012）。张爱菊（2011）从住房权视角分析我国住房公积金制度存在的问题，极左的思想使得人们认为住房不是一种商品，而是一种福利，这导致了我国住房制度改革发展缓慢。制度由于使用率低等原因弱化了保障功能。风险防范、运营监管等体制性问题再度弱化了制度保障功能。对于住房公积金的规范，我国只有《住房公积金管理条例》，缺乏法律层次的立法，仅限于低层次的立法导致《住房公积金管理条例》的权威性不高，缺乏刚性制约措施的条例难以受到普遍遵从，从而导致不佳的实施效果。因此，应当提高公积金制度的立法层次，重新界定住房公积金管理机构的法律地位。

5、住房公积金与住房保障其他项目关系研究

有学者从住房公积金对廉租房和经济适用房等的住房保障支持入手进行研究（周雯B、袁志忠，2011；杨刚、谢永健，2012）。周雯B（2014）提出利用公积金余额投资保障房建设，但这一做法的实施面临风险，如信息不对称及承包商风险。公积金被违规套现或是建成保障房未出租或出售给真正需要的群体，同时住房公积金也面临基金保值增值的风险，提出建立保障性住房的变现机制，建立保障房承租人合理退出机制。

6、住房公积金对住房市场的影响研究

杨刚（2012）以上海住房市场为例，通过运用状态空间模型与卡尔曼滤波解法的实证分析认为，住房公积金制度对上海市住房市场的量价都有很大的影响。公积金贷款对销售面积的影响不仅大而且非常迅速，但对价格的影响系数相对较小且缓慢。

7、住房公积金增值收益问题研究

住房公积金投资增值收益的性质以及所有权也引起学者们的争论。丛诚（2008）认为增值资金对廉租房资助应从货币补贴转向实物，住房公积金增值部分收购符合廉租房面积质量条件的房屋或者投资建造一定数量的廉租房源，并向买房困难群体进行出租。使用增值收益建造的住房所有权仍然属于住房公积金基金。为了避免住房公积金拉大不同购房群体的购房差异，提出利用增值收益对中低收入职工购房进行首付款补贴或贷款贴息，同时对净存职工进行利息补贴。汪利娜（2008）认为将公积金增值收益用于廉租房建设是一件合情但不合法的事情。“合情”之处在于，地方政府需要为公积金的缴存、使用行使行政力量，配置公共资源，有事权就应该有相应的财权。“不合法”在于直接使用增值收益名不正、言不顺。从资金来源和属性上考虑，住房公积金增值收益从根本上来源于住房公积金的孽息收益。

8、住房公积金实证研究

对住房公积金进行实证研究的较少，主要代表是刘洪玉（2011）对住房公积金运行绩效现状进行评价与分析。近年来对住房公积金的研究，主要集中在覆盖面较窄、保障水平低等方面进行，对住房公积金制度对住房市场和对居民购房等消费行为影响的研究不够。赖一飞（2011）定量研究了武汉市公积金个贷对住房成交量的影响，但没有全面准确地评价其对住房市场的影响。2010年央行《金融机构贷款投向统计报告》指出，很大一部分贷款流向了房地产市场，因此业界认为贷款对房价过快上涨和泡沫膨胀有不可推卸的责任。杨刚（2012）以上海住房公积金为代表分析其对住房市场的影响，通过状态空间模型和卡尔曼滤波解法，动态反映公积金对上海住房市场量价的影响。通过分析得知：公积金个贷对销售面积的影响大且敏感，而对房价的影响相对较小且滞后，公积金个贷对房价的影响系数相对较小，范围大致在0.05～0.2之间，即公积金每增减1%，将带动房价增减0.05%～0.2%。

9、住房公积金管理研究

袁巧峰（2012）认为避免住房公积金管理中心在信贷操作中出现的法律风险，最有效的办法就是住房公积金贷款要办理公证。薛燕（2011）认为住房公积金的运作、管理接受同级财政、审计部门和社会公众的监督，但这些监督基本上都属于事后监督，监督的方式单一，监督力度不够。熊孟秋（2011）认为从1991年上海率先实行住房公积金制度以来，经历了三个阶段的变迁：一是支持住房建设阶段（1991―1998），二是支持住房消费阶段（1999―2002），三是激进型住房消费阶段。并且认为住房公积金促进了住房货币分配，增强了个人购房能力，完善了住房信贷机制，充实了住房建设资金。

10、住房金融制度研究

住房公积金属于住房金融制度的一种形式。国内外也有学者针对住房金融展开研究，以期探讨住房公积金的改革发展方向。国内汪利娜（1999）通过对美国金融体系和二级市场分析及政府作用的发挥，全面揭示了市场化住房金融模式和政府杠杆作用的结合成就了美国住房金融市场的成功。郁文达（2001）在国内最先使用金融结构法和新制度经济学方法分析住房金融的理论书籍，对各国住房金融制度差异进行了系统分析，为我国建立有效率的住房金融制度提供了有价值的理论依据。车文辉（1999）认为中国应建立一个以政策性住房金融机构为主，其他金融机构为辅的住房金融机构体系。他同时认为，在住房金融机构体系中，还应设立一个管理机构，类似于金融机构中的中央银行，负责管理和调控。

对住房公积金制度管理现有的文献进行归纳和整理，可以了解到住房公积金制度领域的研究重点，为下一步的研究指明方向。

（注：基金项目：本文系2012年度教育部人文社会科学重点研究基地重大项目“社会保障法制建设研究”（12JJD

840006）阶段性研究成果和2013年国家社会科学基金项目“社会保障国际冲突、协调与合作基本法律问题研究”（13BFX142）的阶段性研究成果，同时受到2013年武汉大学研究生自主科研项目（2013115010202）的资助。）

【参考文献】

[1]周雯琚、袁志忠：拓宽中国住房公积金投资渠道的博弈分析[J].经济与管理，2012，26（2）.

[2]杨巧：公积金制度对住房市场量价关系的研究――基于上海市住房公积金制度对住房市场的影响[J].经济理论与实践，2014（4）.

[3]汪利娜：美国住宅金融体制给人们的启示[J].财贸经济，1992（6）.

[4]李扬、汪利娜、殷剑峰：普遍住房保障制度比较和对中国的启示[J].财贸经济，2008（1）.

[5]丁虹：住房公积金制度的公平缺失与调整[J].市场周刊（理论研究），2006（10）.

[6]兰滨晖：我国住房公积金制度发展研究[D].厦门大学，2007.

[7]丛诚：中国住房和公积金制度发展大纲[M].上海：辞书出版社，2008.

[8]汪利娜、殷剑峰：不断加强住房金融体制建设[J].中国社会科学院院报，2005（6）.

[9]汪利娜：完善住房保障制度构建和谐社会[J].城市住宅，2008（5）.

[10]张爱菊：存续与废弃：我国住房公积金制度研究――以住宅权保障为视角[J].法学杂志，2011（11）.

[11]周雯琚、袁志忠：拓宽中国住房公积金投资渠道的博弈分析[J].经济与管理，2012（2）.

[12]杨刚、吴燕华：公积金制度对上海住房市场发展的影响研究[J].经济经纬，2012（4）.

[13]汪利娜：构建住房保障制度的新设想[J].中国房地产市场，2008（4）.

[14]刘洪玉：推进与完善住房公积金制度研究[M].北京：科学出版社，2011.

[15]赖一飞、龙倩倩、周雅：住房公积金贷款对房地产销售的影响研究[J].珞珈管理评论，2011（5）.

[16]杨刚：公积金制度对上海住房市场量价波动的影响研究[J].上海财经大学学报，2012（2）.

[17]袁巧峰：加强住房贷款监管确保公积金资金安全运行[J].经济研究2012（6）.

[18]薛燕：简析当前住房公积金存在的问题及对策[J].经济问题探索，2011（8）.

[19]熊孟秋：房改制度下的住房公积金政策问题[J].中国发展观察，2011（11）.

[20]汪利娜：美国住宅金融体制研究[M].北京：中国金融出版社，1999.

住房制度论文篇2

按照经典的社会学理论，社会化是个体在与社会的互动过程中，逐渐适应社会生活，体认社会规范，最终成为合格的社会性个体的过程。但是，从这个学科的专业含义出发，很难推演出我们通常所说的“住房社会化”的要义。正如住房政策界一些专家指出，住房社会化，实际上指的是解除单位在住房经营管理上的责任，特别是在住房使用范畴上，居住区空间从“单位小区”转化为居民多元化的社会性住区，从而“去单位化”。专家学者近来所做的最新研究表明，纵观已经的房改，可将旧住房体制到“新住房体制雏形”的改革阶段视为“一次房改”，其时区大致在1980年至2001年；而从新住房体制雏形到其基本完善的整个转换阶段，则属于“二次房改”，其前期在2001年至2011年，中后期始于2012年，并将延续较长时间。应该说，“一次房改”后，这种住房“单位制”模式转型为“社会制”，大体是我们通常所说的住房社会化的基本含义。

然而，住房社会化是以住房商品化为前提条件的，并不具有同住房商品化一样的根本性特征地位。理由是，比较房改前后住房建设管理诸环节中的各行为主体的主要变化，便可发现“去单位化”的住房社会化，其源动力来自住房商品化或市场化，是对它们的适应性调整。所谓的住房社会化，实际上源之于住房商品化，只不过因建管主体面向整个社会，被习惯性地称之为住房社会化而已，故而其不具有住房商品化的根本特征、元特征的地位。但是，在住房商品化改革的基础上，在经营管理主体方面生发了住房社会化的表达诉求，从另一侧面揭示住房体制转轨的面貌，而成为房改某一方面的特征，有其存在的理论价值。

正确把握房改中住房社会化的含义，厘清其与住房商品化之间的根本特征和派生特征的关系，对于新形势下推动高校教职工住房制度改革健康发展，仍有着积极的意义。当然，需要指出，这里的房改，主要是住房制度改革或住房体制改革之义，而不包括整个房地产制度改革或房地产体制改革的所有领域。

高校住房改革，是高校后勤改革乃至高校整体改革的重要组分，也是全部房改中的重要组分。局部改革显然应与整体改革和谐对接，但是，高校的房改有其特殊性，特别是在明晰住房社会化与住房商品化的逻辑关系后，更能发现其改革的特殊性。

一方面，由于高校住房不同于社会上一般的住房领域，所以，经过多年的房改，高校教职工住宅小区内的住房，总体上仍然不是普通的商品房，而大体上呈现准商品房、公共住房的混合格局，因而需要体认，高校教职工住宅并不必然地对应着社会上普通商品房小区所采用的社会化物业公司商业管理模式。之所以如此，是与高校的特殊性紧密相关。高校的校园环境、文化氛围有特殊性，高校教师的教学科研工作有特殊性，高校学生的学习、科研和生活也有特殊性。也正是基于这些特殊的校情特征，无论是国发的房改文件（国发〔1998〕23号文），还是教育行政部门的房改文件（教发〔1998〕23号文），都强调了高校住房改革的特殊性。两类文件也都特别地明确要求，建在校园内或毗邻校园，与教学区、办公区难以完全分割开来的住房（或在学校近期和远期规划区范围内），不得出售和简单地上市交易。此外，还要求高校留有一定比例的公房，作为租赁型教师公寓、周转房。这就决定了大多数高校教师住房并非普通商品房，即使是在对本校教职工出售长期自有使用权的那些高校教师住房，因为再次出售时，一般也只能售给本校，所以充其量只能算是准商品性住房。在上述契合高校校情的独特房改制度约束下，当前绝大部分高校住房产权，也就自然地呈现准商品性、公共性的多元格局。既然高校教职工住宅区的住房，并非普通的商品房，自然也就使得其住宅小区的物业管理，在相当程度上不同于普通商品房小区所采用的物业公司管理模式，因而，其正常的维修服务，不一定都必须交给社会化的商业性物业公司。

我们发现，这个改革原则，尤其适用于那些位置偏远、维修管理成本较大，一般的商业性物业公司不愿涉足的利润较薄的高校新校区。此种情况下，可借鉴有关高校成立自管型教职工住房物业组织，并辅之以热心高教公益事业的学生骨干，共同参与管理的阶段性模式，从而在因校制宜、因阶段制宜、因地制宜的原则下，持续保证高校拥有整洁的卫生环境、优美的生态环境、安全稳定的治安秩序、宁静有序的教学科研环境，以及契合教师职业工作特征的宁静安谧的生活和工作环境，进而为高校整体事业持续健康发展提供基础性支撑条件。

住房制度论文篇3

关键词：社会保障；住房保障；对策

中图分类号：F323.89文献标识码：A文章编号：1672-3198（2007）10-0036-01

住房保障作为社会保障制度的重要内容，是人的基本权利，是文明社会起码的目标，关系到和谐社会的构建。我国住房保障体制建设起步于1998年，包括了以下几方面：一是住房公积金制度保障方式，这是一项强制与鼓励相结合的制度；二是中低收入群体的半市场化的保障制度。政府通过减免土地出让或提供土地补贴、减免税费等方式建设经济适用房，让部分群体进入这一保障制度；三是困难群体的非市场化保障方式。应该说在一定程度上有效地促进了住房制度的改革和住房社会保障制度的完善，但在实际运行中，是与预期相差太大，没有从根本上解决问题。

1住房保障制度的历史借鉴

从20世纪初开始，面对由于工业革命和城市化，以及世纪世界大战带来的住房短缺问题，西方各国采取了一些政策，制定了一系列法律，尤其是二战以后到70年代中期，为缓解社会矛盾，促进经济发展和社会稳定，这些发达国家为处理因战争以及之后的市场竞争而带来的“边缘群体”的贫困问题，先后制定了各种福利政策，实施各种福利制度，并逐渐走向鼎盛，成为我们今天所看到的“福利国家”。这些国家不仅有完善的医疗、养老等福利制度，在住房方面也相继建立了各自的住房社会保障体系。美国的福利住房政策主要是通过补贴制度来实施，补贴分为以项目为基础的补贴和和以租户为基础的补贴两大类。以项目为基础的补贴是联邦政府推行的住房补贴工程，对公共住房补贴和对私有住房的补贴同属于这个范畴。公共住房补贴制度始于1937年，是最早的补贴形式。它由联邦政府负责拨付建造公共住房的所有资金，地方政府(或州政府)设置的财政归中央的住房局负责监督公比住房的建造、分配和管理，产权归地方政府住房司，其维修和管理营运的资金也由联邦受府负担。包括两种形式：一是政府帮助低收入者购买住房。购房者须通过抵押贷款获得住房，并拥有住房的所有权，政府对抵押贷款提供部分补贴，如补贴一部分首期付款，或补贴全部抵押贷款的交易成本、戎对抵押贷款提供担保，或补贴一部分抵押贷款利息。这项措施极大地刺激了收入较低但有稳定工作的家庭购房。二是政府帮助低收入者租赁指定的私有住房。政府选择一部分合格的私人住房提供给贫困者，被选中的住房的房主可以得到政府提供的抵押贷款担保和获得稳定的租金收入。

以租户为基础的补贴是补贴跟“人”(租户)走，分为发放住房证和住房券两种形式，但接受对象都是低收入家庭。联邦政府按照住房市场一般租金水平确定补助金额，承租者自己寻找和选择想要承租的住房，经过讨价还价协商确定租金。选定住房的质量及承租者和房主之间的租约须经地方政府住房局的确认之后，地方政府住房局直接以住房证或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府补贴的标准是租户按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府给房主补齐。

西方国家的住房政策及其实施已经充分说明了居民住房保障在促进经济发展、维护社会安全方面起着重要的作用。出于以人为本的理念和市场经济的客观要求，西方各国均把为每一个居民提供住房和改善人们的居住环境作为其基本的国策。尽管西方国家的住房社会保障体系同它们的失业、养老、医疗等其他福利制度一样，经常成为人们长期争论的话题，但毋庸置疑，它总体上是成功的，反应了住房问题不仅涉及到人的生存权和居住权，也是保障社会安定和人类文明及社会发展的核心问题。因此，无论什么社会制度的政府，都必须对公众的居住问题进行关注，不能将住房全部私有化和商品化，这是我国当前人口因素、经济因素、政治因素所决定的。

2充分认识住房制度上的误区

当前我国住房社会保障体系建设严重滞后，房价上涨过快，已背离了商品的价值规律，超出了绝大多数人的购买能力，影响了中低收入家庭的正常生活，造成了极大的经济负担、心理负担。因此，理解当前房改政策时，不能认为住房市场化就是人人买房，否认住房社会保障的重要性。住房市场化并不是人人拥有产权房。我国目前城镇住房自有率已达80%，但发达国家拥有产权房的也只有50%-60%左右，如美国目前住房自有率才占65.5%。所以我国目前住房自有率应当说已经较高了，相形之下却对住房租赁市场是不够重视的，住房租赁市场对低收入阶层、对于特殊行业的生产与生活及物业管理是有积极意义的。我认为实行住房商品化，提倡购租商品房，决不否认住房社会保障的重要性，而是应当关注弱势群体，重点是解决其基本的住房需求，关注特殊行业的需要，在当前住房自有化率已有较大提高的情况下，更应采取积极措施加快住房保障制度建设。

3健全住房社会保障制度的对策

在实行住房市场化之后，部分弱势群体的住房问题更显突出，特殊行业的生产与生活也受到严重影响，物业管理难以有序开展，因此，政府和企业应更多地关注老百姓的住房问题，帮助他们解决住房困难，切实抓紧抓好住房保障制度建设，在构建多层次的住房保障体系上做文章，要建立科学的住房保障体系，切实注重救助（济）性、援、互三个层面。同时要改进住房供应方式，总体思路是实行市场化、半市场化和非市场化相结合的住房供应体制，高收入户购买大面积房、高档房；中等收入户购买面积适中的中等档次的普通商品住房；中低收入户购买或租住小面积、中低档次住房，亦即半市场化住房；低收入户租不起市场价住房，供应政府补贴房租的廉租住房或房租优惠的公房，特殊行业实行租住公房管理。由此形成市场化供应与非市场化供应相结合、以市场化供应为主、非市场化供应为辅的住房供应体制新格局。其好处是既符合市场经济要求，坚持市场化改革的大方向，又体现了和谐社会精神，保障低收入群体能满足基本的住房需求和特殊行业的生产要求。

住房社会保障制度是一项复杂、细致的系统工程，需要引起各级党委政府的高度重视，应结合实际情况，综合城镇居民收入、住房水平、房价高低、财政状况、企业特性和人口变动等因素，确立住房保障的工作目标和年度实施计划，探索新的住房供给方式、工作程序和措施，逐步建立和完善有效的住房社会保障制度，促进和谐社会的健康发展。

参考文献

［1］孙光德.社会保障概论［M］.北京：中国人民大学出版社，2002.

住房制度论文篇4

2010年两会前夕,北京和大连,两个素未谋面的退休公务员李开发和李明,不约而同地作出一个决定――向全国两会、国务院办公厅及住房和城乡建设部等递交书面建议,呼吁建立国家住房制度、加快住房保障立法,向“过度市场化住房制度”发起“二次改革”。

没有课题经费,仅凭热情和执着,在过去三年中,李开发和李明四处“化缘”,征求各类意见,终于完成了中国住房制度立法方面来自民间的两份建议稿――《国家住房建设制度建议稿(2010版)》和《住房保障法草案建议稿》。

3月2日,《财经国家周刊》记者从他们手里拿到了这两份墨香犹存的建议稿。

“三三制”住房格局

李明,辽宁省外经贸厅企管处原副处长,高级经济师,曾因编撰《住宅立法研究》一书被媒体称为“住宅立法专家”。

从2009年10月23日到12月10日的48天里,李明以平均每天100封信的效率,向1000位全国人大代表和政协委员群发了两份建言――《致全国人大代表和全国政协委员:关于加快立法的议案和提案》和《十四位专家学者联名提出改革供地方式建立三三制住房制度――二次房改建议书》。

此前,他自费1多万元购买400余本自己编撰的《住宅立法研究》,寄送给全国各地的官员、学者和媒体记者。

1000封信和400本书,李明收到了7位全国人大代表和2位全国政协委员的回复。这足以让他激动不已。

李明告诉《财经国家周刊》,2月25日晚上,全国人大代表、杭州娃哈哈集团公司董事长兼总经理宗庆后委托秘书给他打来电话,对提议大加赞赏,表示会在全国人大会议上联系30位代表,共提此案。

此外,李明的建议引起了派中5家代表和委员的重视和回应。

在全国人大代表中,九三学社齐齐哈尔市委常委迟夙生曾与30多位律师邀李明座谈,在对其建议字斟句酌后,形成“律师团”联名议案,准备上呈全国人大;致公党中央常委、天津市侨联副主席朱天慧表示也会据此提交议案;民盟浙江省副主任委员、浙江省人民政府参事卢亦愚将其纳入自己有关社会保障的总体议案中;农工党向全国政协提交了名为《关于加快住房保障立法完善住房制度的建议》的提案,其中一些内容也以李明的建议为蓝本;民革中央也报送提案“加快制定《住房保障法》完善住房保障制度”。

李明提出,“一次房改”改掉的是实物分配的住房制度,后来出现了房价飞涨、“过度市场化”;而“二次房改”的核心内容是确立“住房是准公共产品”,逐步实现“20%左右的高收入家庭购买或租赁商品住房、60%左右的中等收入家庭购买或租赁公共住房、20%左右的低收入家庭享有保障性住房”的“三三制”住房格局。

在李明看来,合理的住房制度应同时兼顾低、中、高三个收入层次即全体国民的住房需求,但国家《2009~2011年廉租住房保障规划》出台后,保障性住房制度倾向于多建廉租房、保障低收入家庭的居住,使中等收入家庭沦为买不起商品房又申请不了廉租房的“夹心层”。因此,有必要建立第三种能够满足中等收入家庭住房需求的公共住房制度(包括公共租赁住房制度),即准市场化的平价住房制度。

李明提出的公共住房概念,是以“定地价、定建房标准、定税费率、定5%利润率,竞房价、竞建设方案,综合打分高者得”的方式招标供地建设的准市场化平价住房。供应对象主要是占城镇人口60%左右的中等收入家庭。“三种住房制度,三类供地方式,三支队伍参与”,是三三制住房制度创新的必要条件。

论战“二次房改”

“二次房改”概念提出后,迅速在媒体上蹿红。有网站“民意调查”显示,80%以上的网络受访者支持“二次房改”。

但另有看法的也不少。

住建部政策研究中心主任陈淮曾在公开场合表示,不论短期计划还是“十二五”规划,并没有“二次房改”计划,“中国的房子正在越盖越结实,没有什么泡沫,如果有泡沫那也是为节能而用的空心砖。”

中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌则说:“不能因为猪肉贵了就骂农民,同样不能因为房价高了就全怪开发商”,“二次房改完全没有必要”。

对于这些评价,李明在自己的博客上予以回驳,说对方是在为自己参与制定的游戏规则护短。

这场“房改”论战在2009年10月达到高潮。期间有消息说,住建部成立了一个以副部长牵头、住房公积金监管司、住房与改革发展司和政策研究中心等相关司局一把手参与的调研小组,着手调研十年房改的得与失,谋划下一步住房制度走向。

但随后住建部副部长齐骥公开辟谣,说“坚持市场化方向不动摇”,有关“二次房改”的调研言论纯属乌有,“中国房地产是否存在泡沫目前难界定”。

《财经国家周刊》记者了解到,“二次房改”之所以引起论战,是因为触及对1998年房改以来一些问题的评价。

1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]第23号文件)明确规定:“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。”

李明告诉《财经国家周刊》,时任副总理的在全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上就特别强调:“建立新的城镇住房供应体系,重点是大力发展经济适用住房。这既是这次房改的重要目的,也是房改是否成功的一个重要标志。”

2000年12月,在听取建设部工作汇报后又一次强调:“住房建设,有两点需要明确,一是以经济适用住房为重点的住宅建设的方针、政策不要轻易改变;二是经济适用住房建设也要按照市场经济规律来办。”

而2003年出台的由建设部起草、并以国务院名义下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]第18号文件),将国发[1998]第23号文件的规定修改为“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。

包括李明在内的一些学者认为,正是这一修改,改变了经济适用房的性质,并使住房政策倾向于逐步演变成为全面市场化,把绝大多数城镇家庭推向商品住房市场。

在2010年全国两会前夕,连续三届担任全国人大代表的迟夙生提出,从2008年10月全国人大常委会将住房保障法列为研究起草、条件成熟时安排审议的法律之一至今,已有一年半的时间,“时机已经成熟”。

迟夙生准备向上提交李明的四项建议,其中包括成立由国务院牵头的“深化二次房改和住房保障法立法领导小组”,推广北京、重庆和深圳三市把住房用地的50%以上用于住房保障、确定房价收入比考核指标和取消住房保障户籍限制等房改新策。

李明对《财经国家周刊》说,他曾在某些会议的现场将“二次房改”建议书当面交给几位领导,等到会议散场时,却发现建议书仍旧留在座位上。

不是“另搞一套”

和李明相比,现为《中国经济名家讲坛》专家委员会副主任、中国管理科学研究院研究员的李开发更早为媒体所熟知。

在2004年至2006年以“郎顾之争”为发端的国企改革大讨论、2005年“圆明园防渗工程”引发的关于水资源恶化的讨论、2007年至2008年的“许霆恶意取款案”中,李开发都成为媒体报道的焦点人物。

2010年全国两会前夕,在接受《财经国家周刊》专访时,李开发说,他已将十易其稿、增加了背景、论证和解读的《国家住房建设制度(建议稿)》最新版本,递交给某些参会人士和国务院下属相关部门。

李开发说,之所以要做这件事,是因为几年前总理说过的一句话。

2007年11月,总理在出访中亚时接受凤凰卫视采访,提出“我们确实应该设计一个好的住房制度”。总理的期望,使李开发有了起草一部《国家住房制度建议稿》的想法。

从那以后,李开发四处调研,足迹遍布上海、深圳、广州、南京和武汉等房地产热点城市。由于本身有一定的知名度,李开发在调研过程中受到一些当地高层领导的接待,也拿到了大量一手数据。他还深入湖南、河南等省的农村腹地,调研农村宅基地闲置、农田弃耕等现象,这些调查成为他将进城农民的住房保障写入国家制度建议稿的论据。

调研之余,李开发研究美国、韩国等诸多国家的住房制度,再就是到处请各类专家、房地产业内人士“喝茶”。

2009年全国两会召开前夕,李开发拿出了《国家住房建设制度(建议稿)》的初稿;在经过10次修改后,李开发终于形成了2010年版建议稿。

李开发告诉《财经国家周刊》记者,他起草的《国家住房建设制度(建议稿)》每一条都有相应的中央文件作为依据,最大限度地契合了整个国家的改革进程,而不是“另搞一套”。

在他看来,“国家住房制度不能光考虑如何正确、如何与国外理论接轨,更重要的是符合中国国情。”

建议稿的争议

翻开李开发版的《国家住房建设制度(建议稿)》可以发现,文中非但有制度条款,还有解读和论证。李开发告诉记者,这是吸取了以前的经验教训,防止别人误读误判。

《国家住房建设制度(建议稿)》中,最有争议的当属“第十一条”:向农村宅基地制度借鉴经验,构建城市居民的住房保障体系。其中引入“基础性保障住房权”概念,为首次置业的居民划定一个基本保障面积,形同于农村的宅基地。

李开发告诉《财经国家周刊》记者,就这一条,此前曾有位专家讥笑:“不如在城里给每个人都分一块地,让他自己盖房子”。这位专家认为,除非改变现行土地制度,否则无法实现。

就此,李开发在新版建议稿中慎而又慎地作了修改:“城市居民住房保障实现方式的基本内涵与农村的宅基地制度是一致的,实施城乡居民一体化的住房保障,是国家住房建设制度的核心。”同时又在条款下作出解释:此条款不是要改变现行土地制度,那是“专家的误解”。

李开发表示,他在调研中发现,一些沿海城市的房价收入比是15~20倍,已经明显呈透支迹象;2009年为应对金融危机,银行打开信贷闸门,有大量资金流入房地产业,一些国企成了“地王”;此外,一些地方政府举债建设政府融资平台,预埋下金融风险。

“房地产尽管带动经济增长,但对房地产的支柱产业地位宣传过高、扶植过多,必然会挤压制造业等其他实体产业,使资源配置失衡,经济面临结构性风险。”李开发说,“房价高涨与就业率下降已经现实地联系在一起,对整个经济环境已构成威胁。”

在李开发看来,如果此时能推出国家住房制度,“将是更好地战胜国际金融危机的核心选项之一。”

据他测算:“北京有500万外来人口,至少有300万人是白领。如果出台住房保障制度,让其中的150万人能够买得起约40万元/套的房子(80平方米,其中保障型待遇50平方米,调剂型的30平方米,为一套房),合计拉动的消费就高达6000亿元。”这仅仅是北京市。如果按全国来算,李开发估计“有可能拉动消费10万亿至20万亿元”。

“这是货真价实的内需。能拉动如此巨大的消费,只有国家住房制度能办得到。”李开发说。

他还认为,国家住房制度要通盘考虑,住房至少涉及城市规划、产业发展、户籍制度、教育资源和社会保障等若干方面。有必要由国务院牵头成立专门机构,“找中立的研究机构和学者参与”。

房改的全盘考虑

《财经国家周刊》记者发现,在李开发和李明分头起草的两部住房制度立法建议稿中,出现了不少观点交集。比如,确立“住房是准公共产品”、“人人享有适当的住房保障”的理念和原则,扩大中等收入家庭住房保障覆盖面,建立城乡一体化的住房保障体系、对进城农民实施居住保障,以及支持单位集资、合作建房,培育多个不同的房地产开发主体,等等。

在李开发和李明发出“二次房改”声音的同时,2010年1月中国经济出版社发行了一部新书――《第二次改革》。出乎出版方意料的是,一部艰涩的理论著作,竟排在了同期畅销书的前列。书中提出了“第二次改革”的概念,指出“前30年的改革以破为主,后30年更多强调的是立”。

3月3日,在全国政协会议召开当天,该书作者、全国政协委员、中国(海南)改革发展研究院院长迟福林接受了《财经国家周刊》的采访。

迟福林告诉记者,自金融危机以来,他始终在关注中国发展的大背景的变化。

“从国内来讲,是发展阶段的变化。即从‘生存阶段’变为‘发展阶段’。在此背景下,长期坚持的以追求GDP总量为目标的‘增长主义’将难以为继,取而代之的,是公平和可持续发展会成为下一步最基本的大目标。”迟福林认为,下一阶段,经济问题会退而求其次,社会方面的问题将越来越急迫。

“第二变化来自于外部。”迟福林说,“金融危机显示出欧美市场正在发生的变化。使得中国长期奉行的大进大出的出口导向型经济也要面临调整。这就给我们提出一个问题:后30年恐怕会和以前有很大的不同,我们面临一个新的转型。”

在迟福林看来,中国下一阶段“是继续往追求GDP总量为目标的‘增长主义’老路上走,还是另辟一条新路,朝着公平和可持续发展的方向上走”,需要一个理念上的抉择。而抉择的关键期,恰在最近这三五年。

《财经国家周刊》记者告诉迟福林,他的上述理论,已被李明作为注脚引入其“二次房改”的论述中。对此,迟福林说:“房地产的问题,既是经济问题,更是社会问题,如果房地产的问题不解决或者解决不好,则可能不仅是对经济有冲击,甚至会对社会都有更大的冲击。从这些角度来看,我们必须把追求公平和可持续发展作为目标。”

对于“二次房改”,迟福林表示,“应该承认,第一次房改在加快房地产市场化方面有重大推动,但同时也应承认其间肯定有失误。比如,加快商品房发展的同时,保障住房严重缺失。”在他看来,改革过程中不确定因素多,因而一定要历史地看待房改。今后改革,更多地应该从经济和社会两个方面去全盘考虑。

摘帽“支柱产业”

近一年来,在“二李”的“二次房改”和迟福林的《第二次改革》之外,就“房地产是否该被视为支柱产业”、“房地产”和“住房”政策应区别定义等大是大非问题,房地产理论界也热议不断。

一些专家认为,第一次房改之所以会出现过度市场化的倾向,与对房地产的“支柱产业”定位不无关系。自从2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]第18号文件)中首次提出“房地产是国民经济支柱产业”以来,地方政府大力推行住房商品化,“土地财政”长盛不衰,保障房建设却严重不足。

在2010年全国两会召开之际,迟夙生在其议案中写道:“第二次房改的重点,就是‘市场经济+社会主义’。”他认为,“二次房改”的意义在于“一方面解决老百姓住的问题,一方面创造极大的内需”,而不是现在这样头痛医头,脚痛医脚,房价涨了,就调控一下,如此周而复始。

全国人大常委会财经委副主任委员吴晓灵认为,应调整将房地产行业作为支柱产业发展的思路,使住房政策向满足人民基本生活需求回归,向社会保障和准公共产品的属性上回归。

要不要继续保留房地产头上“支柱产业”这顶“桂冠”,目前争论愈发激烈。

中国土地学会副理事长黄小虎在接受《财经国家周刊》采访时表示:多年以来,房地产是抢了建筑业的“功”,“支柱产业是建筑业而非房地产业”,拉动50余个相关产业、带动每年2000万人就业的,也都是建筑业,不是房地产业。因而,有必要正本清源,给房地产“支柱产业”摘帽,“过多的资源向房地产业集中,实际上是一种浪费。”

吴晓灵则提出,“发展房地产市场的着眼点是主要解决老百姓的住房问题,还是主要解决经济发展问题,关系到如何确定房地产市场发展政策和调控取向”,“国家应对房地产政策和住房政策有所区分”。

这一观念在2010年地方两会期间出现和声。2010年1月底,曾任建设部部长的上海市委书记俞正声在40分钟的发言中用30分钟谈房地产问题,提出房地产业“二分法”:“住房有两个属性,一个是市场属性,一个是民生属性,不能只讲市场属性,不讲民生属性。”

上海市长韩正公布了一个大于“一分为二”的数字:2010年上海市计划开工建设的保障性住房将占全市总住房量的60%以上。

住房制度论文篇5

关键词:住房改革;经济适用房;制度

我国自1994年全国城镇住房体制改革以来，房地产行业已经成为我国经济的重要支柱，对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。虽然各界对房地产是否存在泡沫一直没有定论，但我国房地产投资增速和房地产开发投资占全国社会固定资产投资比重都超过了国际公认的警戒线。持续高涨的房价逐渐超出了消费者的承受能力，终究会引起社会矛盾的暴露。

1926年，美国以佛罗里达州为龙头的房地产泡沫幻灭，间接引发上世纪30年代世界经济危机。九十年代初，日本房产泡沫破灭使日本房价因此持续15年下跌，并直接导致日本经济十年的萧条。而东南亚金融危机使香港平均每位业主损失267万港元。我国虽然没有经历过全国性的房地产泡沫危机，但20世纪90年代初期，我国海南和北海房地产泡沫破灭，留下了大量的“烂尾”工程和闲置土地，造成银行损失惨重。

一般来看，土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起房地产泡沫的一般性因素，适用于各种经济体制，我国也不例外。但我国一些特殊的制度和文化也赋予了我国房地产行业一些新的特征，本文将重点分析这些有可能引起房地产行业泡沫的特殊诱因。

一、保障性住房缺失

我国自全国城镇住房体制改革以来，福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策，是符合我国从计划体制经济向市场经济转变的经济体制的。但由于没有有效区分住房改革政策和房地产政策，另外地方政府对无偿划拨土地建设经济适用房缺乏积极性，使得商业房过度发展，而住房保障严重缺位。我国94%的住房开发定性为商品房，经济适用房不到6%。我国经济适用房建设从1994年“国家安居工程”开始起步，经历了高峰之后迅速下滑，特别是2003到2005年，经济适用房占商品住宅投资额比例下降到不足5%。截止到2005年度，全国累计用于最低收入家庭收入住房保障资金为47.4亿元，仅有32.9万户最低收入家庭被列入廉租房保障范围。

二、土地制出让制度缺陷

从房价的长期规律来看，土地价格可以说是唯一的决定因素。土地一直属于稀缺资源，特别是中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但土地资源承载力相对不足。在这种情况下，土地出让市场是否健康，决定了是否能形成有效的土地供给机制，从而最终决定了房地产市场的供求价格。在我国1994年分税制改革后，土地出让金的分配中除了中央政府分割很小一部分，大部分成为地方政府的财政外收入，这成为地方政府热衷经营土地的驱动力。我国对城市经营土地实行招标、拍卖和挂牌方式出让使用权，这对于显化土地价值和消除土地协议出让中的寻租具有重大意义，但同时在房地产行业的上升周期，竟拍中的地价往往被炒得很高，拍卖价格远远高出了土地价值。统计表明，在整个房地产建设交易过程中，政府税费收入占到房地产价格的50%;而在欧美，地价税费相加大约占到住房价格的28%。

三、房屋供给结构不合理

我国房地产市场上房屋供给结构不合理推动了房价的不合理增长，主要表现在:一是房地产存量市场和增量市场结构不平衡。房屋二级市场发展严重滞后，新增房产需求主要集中在增量市场。这样不但导致存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋变得相对稀缺，抬高了房价。二是房地产销售市场和租赁市场发展不平衡。房产租赁市场并没有提供更多更好的租赁服务来分流消费者的住房需求，从而将压力都集中在销售市场，导致房价上涨。三是住房产品供给结构不合理。具体表现在:大户型住房多，中小户型住房少;高档住房多，中低档住房少;一般商品住房多，限价商品房、经济适用房以及政府廉租房少。低费用支出房屋供给不足，一方面导致其价格上升，另一方面也迫使部分消费者转而购买高费用支出房屋，对高费用房屋维持其高价起到了支持作用，从而拉动住房平均价格上升。

四、特殊文化背景下的投资偏好

高涨的房价逐渐超出了我国普通消费者的承受能力，但其购房冲动和热情依然没有明显得衰减，中国也是世界上自有房率最高的国家之一。截止2005年底，我国个人购买商品住房达1.42万亿，居民自有住房比例达72.8%。

中国百姓偏好住房投资，有以下几个原因:第一，中国历史文化传统建构了中国人热衷住房投资的特定惯习，住房过度投资是人们在这种惯习制约下的选择。第二，在中国，住房已经成为阶层区分和日常生活中一个重要的“信号”，是个人社会身份和生存能力的体现，这使得人们呈现过度投资的非理性倾向。

以上列举的我国的一些特殊制度和文化，如果不加以限制和引导，必然会导致房地产市场的泡沫，给经济发展和社会稳定带来隐患。我国应尽早改善现有的土地出让制度、加强住房保障体系、优化住房供给结构以及引导消费者的合理住房观念，使房地产市场能够健康持续的发展下去。

参考文献

[1]余宏:房地产经济学[M]，北京:人民交通出版社，2008

住房制度论文篇6

关键词：公共机构新就业职工保障性住房公共租赁住房政策革新住房公积金社会发展

一、公租房概念

公租房也称之为公共租赁住房，为解决城镇中低收入家庭住房困难的有效途径。以低于市场价格及承租者承担起的价格供水平低收入住房困难家庭居住，面对的是活动在保障和市场之外隔层作为一种全新的房障体系，我国经济适用房与公租房有着明显区别，适用房限房居民房屋的拥有所有权限，二者相比公租房首要面临是要解决新就业职工住房问题，其对政府全面调控房价稳定有着积极的作用，确保中国低端有保障中端有市场高端有约束的城市住房供应体系的建设速度公租房，也就是我们所谓的公共租赁住房。简而言之就是由政府出资支持，对社会中低收入者出租住房条件下，公租房有社会保障，是一种与商品房相互补充的保障性住房年全国两会期间，国家相关部门正式提出了公共租赁房这一新概念、公共租赁房简称公租房。住房公积金是具有中国特色的政策性住房金融制度，积极探索用住房公积金直接参与公租房建设，有着重要的现实意义。

二、参与公租房投资建设的可行性

借鉴于外地经验与国家予的支持，国务院提出了公共租赁住房相关规定，应该大力引进企业和其他相关机构来参与到公租房建设当中，多方面的得到公租房的供应。住房公积金增值效益在提取贷款风险准备金和管理费用后，都用于公租房建设。近些年，很多地区用住房公积金增值收益投资收购一些公租房区域及一些地方贷款承建大的公共租赁房项目，其实践探索获得了有益的经验也取得了良好的社会效果，得到了国家建设主管部门的支持与认可。

从市场角度来分析，有两面的市场需求，首先会经常面临到刚毕业去外地参加工作的大学生和收入住房困难家庭及政府重点项目安置对象、引进人才等缴存职工中有大量对公租房的市场需求。其次为住房公积金参与公租房建设扩大了公积金的融资渠道，现有的政策条件下，采用以后的预期增值收益来向银行进行融资，达到长期保障缴存职工的权益的目的。同时有成本控制和运营的优势，住房公积金不以盈利的事业单位，住房公积金参与公租房建设，减少了建设成本。住房公积金增值平稳，用其作为公租房建设贷款还款来源，信用度高融资成本低。住房公积金不成立专业机构，用委托代建方式运作和承租职工公积金账户内的资金直接冲扣房租，管理成本大大降低。

三、参与公租房投资建设的运作思路

住房公积金制度通过低利率贷款，为众多家庭解决了基本住房问题。这些房产随着房价的持续上涨实现了不菲的增值，这笔账没记在公积金中心的账面上，却记在广大缴存职工的心头上。随着制度的不断深入和完善，公积金中心需要探索一条自筹资金、自主建设、自求平衡的公租房投资建设的新路，满足不同层次缴存职工不同的住有所居的需求，这是政府需要的德政工程，更是缴存职工需要的民心工程。

规律而有秩序地推进进程，住房公积金投资公租房建设选用的模式为循序渐进/滚动开发等有规律性的方式来操作，落实投资计划式管理。运用具有科学理论依据式测算公租房和租金收入与支出，全方位考虑每个年度可实现的增值收益，做到合理投资来保证公租房的出租率、租金收缴率及投资建设资金稳定。

运营模式要规范化，系统化。申请公租房资格的制度要更规范化，审批制度也要由住房公积金同住房保障部门一同建立，规范系统的租金标准，按年度来实行阶段性调整。住房公积金冲抵而保障了租金的按时到位。租金收入的情况也按照政府管理规定，按程序上交财政相关部门，采用收支两线管理模式。

要以政府为主导，住房公积金所投资的建设的公租房要以政府所规定的为主导，执行政府的相关规定，建设的项目要统一管理与调配，以小见大的系统性全局管理。

从市场运作角度来讲，住房公积金为投资一方，需要在运营、建设、监督等不同环节严格把守，按照市场规则导入竞争机制，依法操作流程，并及时守法的接受相关保障部门的监督与管理。

以上所述可得出，我国住房公积金参与公租房建设，国家给予了大力支持，避免了政策风险。作为投资主体参与直接性降低建设成本、管理成本、融资成本，避免成本风险。选用招投标方式选定合作单位，避免廉政风险。过程中公租房租赁对象由住房保障管理部门统一分配，避免道德风险。住房公积金参与公租房建设，为政府管理提供了便捷，为百姓解除了分忧，其形式是一种可持续探究并有很大发展空间的有效措施。

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