建筑法总则范文篇1
我国现行企业会计制度，除《农民专业合作社财务会计制度》外，共分《小企业会计制度》、《企业会计制度》、新准则和行业会计制度等四个会计制度体系，其中涉及房地产开发企业的：
1.《小企业会计制度》。所谓小企业，就房地产开发行业而言，是指根据国务院国资厅评价函［2003］327号文件的规定，不能同时满足从业人员数100人以上、年销售额1000万元以上两个条件的房地产开发企业。按照财政部和国家税务总局的规定，自2005年1月1日起，凡符合上述标准的包括房地产开发企业在内的各类小企业，除已按规定要求或规定程序执行《企业会计制度》或新准则的企业外，都应执行《小企业会计制度》，不得再执行《房地产开发企业会计制度》。
2.《企业会计制度》。按照财政部的规定，《企业会计制度》于2001年起先后在股份有限公司和外商投资企业等单位施行，其他企业经适当程序也可以执行该制度。2006年财政部了新的38项具体会计准则（以下简称新准则），规定自2007年1月1日起在上市公司范围内执行。据此，现有股份有限公司、外商投资企业中的房地产开发企业，除按规定执行新准则的企业外，均应执行《企业会计制度》。
3.新准则下的会计制度体系。新的38项准则及其《应用指南》，包括具体准则、对准则的解释、财务报表格式、会计科目和主要账务处理等，是一个完整的会计制度体系。这一制度暂在上市公司范围内执行。因此，如果房地产开发企业为上市公司，或者按上市的母公司要求执行新准则的，都应当执行新准则规定的会计制度。
4.《房地产开发企业会计制度》。该制度属于旧的行业会计制度体系，按照有关规定，房地产开发企业中的大中型企业，如果达不到执行新准则的条件，也没有相关规定要求其执行《企业会计制度》，则仍可执行《房地产开发企业会计制度》。
二、应增设的会计科目
本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的：
1.“开发成本科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。
购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本的明细科目。
2.“开发间接费用科目。本科目相当于工业企业的“制造费用，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。
3.“开发产品科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。
4.“出租开发产品科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。
5.“周转房科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。
编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货项目。
三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊
房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。
建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。
当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。
但是，面积比例法适用范围相对较小，对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。
第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施：
首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。
单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：开发产品估算的建筑总成本=∑（不同结构的房屋面积×该结构房屋估算的单位建筑成本）；如果可出售开发产品有少量项目单位成本明显偏低或偏高，也可按估算成本将其单计并从总成本中剔除。
接着，应计算修正系数。修正系数=已决算（或按合同及招标预算）的建筑总成本÷开发产品估算的建筑总成本。如果可出售产品中有少量项目单独计算成本的，应将已单独计算的成本从公式中“÷号前后的“总成本中扣除。如果总成本无法确定或预估，则不计算修正系数，而以上一步骤“开发产品估算的建筑总成本为建筑总成本。
最后，计算不同结构房屋应分摊建筑成本和单位建筑成本：各类结构的房屋建筑成本=该类房屋估算成本×修正系数；该类房屋单位成本=该类房屋建筑成本÷该类房屋面积，或=估算的单位建筑成本×修正系数。
如果竣工决算或预算对不同结构的房屋直接建造成本反映得比较明确，在分摊时则应只计算包括配套设施费、附属费用等间接费用，且应根据具体情况选择采用面积比例法、估价修正法等较为适宜的方法。
第二步，采用售价比率法计算和分摊土地成本。售价比率法是以房屋单位售价为基础计算分摊开发房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售价的高低，除取决于房屋结构外，更主要是取决于房屋的地理位置，同样结构的房屋，门面房售价高于住宅房，主要原因是门面房“地势好、地价高。因此，计算既有住宅用房又有商业用房的地块开发，或者纯商业用房开发的土地成本时，采用售价比率法较为适宜。售价比率法也需分步实施（以同时开发住宅房和非住宅房为例）：
首先，应计算或预估不同结构、不同用途房屋的总售价和平均单位售价。
接着，应运用售价成本比率计算非住宅房超额成本售价，以剔除房屋不同结构对售价的影响。运用售价成本比率计算分摊土地成本时，应将开发的商品房划分为价格相对低的住宅房和价格相对高的非住宅房两大类，将非住宅房高于住宅房的成本称为超额成本，将与超额成本相对应的售价称为超额成本售价：超额成本售价=超额成本×（1+成本毛利率）；各类非住宅房超额成本售价=（该类非住宅房单位建筑成本-住宅房单位建筑成本）×该类非住宅房总面积×（全部房屋售价总额÷全部房屋成本总额）。
然后，再计算土地成本比率。土地成本比率是指土地成本与剔除超额成本售价后的售价总额的比率，计算公式为：土地成本比率=占用土地的全部成本（土地使用权价值）÷（全部房屋售价总额-超额成本售价合计）×100%.
建筑法总则范文篇2
关键词:山西;建筑业;区域发展水平;熵权法
一、引言
随着国民经济的快速发展,建筑业作为国民经济的重要产业,对地区经济的拉动作用巨大。山西建筑业在新中国成立以来的社会主义经济建设中有着光荣的历史和骄人的业绩。在新时代,山西建筑业作为国民经济中重要的物质生产部门和产业,将保持持续快速的发展态势。尤其是在我国实施工业化、城镇化的大背景下,势必引发新一轮的建设高峰,山西建筑业将迎来新的发展机遇。但是,长期以来由于对建筑业的发展重视不足,山西各地区在建筑业体制和市场环境、科技创新能力、技术装备水平、建筑工业化程度、操作工人业务素质等方面都还存在着很大的差距,导致了建筑业区域发展水平的不均衡。本文以有效的统计数据为基础,应用熵权法,对山西11个市的建筑业发展水平进行排序和分类,以便于从宏观和微观两个层面来把握各个地区建筑业的综合发展水平,从而更全面地了解山西建筑业的发展状况,为山西整个区域内合理地进行建筑市场的宏观调控提供了一定的依据。
二、熵权法的基本原理
熵本源于热力学,是对系统状态不确定性的一种度量。应用熵权法的原理:根据多属性习性决策中的各评价方案固有信息,通过熵值法得到各个指标的信息熵,信息熵越小,信息无序度越低,其信息的效用值越大,指标的权重越大;反之,信息熵越大,信息无序度越高,其信息效用越小,指标权重越小。根据熵的定义与原理,当系统可能处于几种不同状态,每种状态出现的概率为pi(i=1,2,3,…,m),则该系统的熵就可定义为:
E=-kfilnfi(1)
式(1)中k0,ln为自然对数,E≥0,k=1/lnm。
对于评价问题,设有m个待评单位,n个评价指标,则有原始指标数据矩阵X=(xij)m×n,对于某个指标Xj,信息熵为:
Ej=-fijlnfij(2)
其中,fij=在具体的分析过程中,可以用熵值法来赋予指标权重,从而得出较为客观的综合评价结果。
三、建筑业发展水平评价指标体系
影响建筑业发展水平的因素很多,如何选择评价指标体系,对评价的准确性具有重要作用。在遵循科学性、合理性、可比性和数据可获得性原则下,尽量选择较多的评价指标,以为决策提供更多的信息,从而提高评价的全面性和科学性。本文以山西11个市为样本,选取10项指标来构建各市建筑业综合发展水平的指标体系。这些指标为:X1-建筑业企业总产值;X2-房屋建筑施工面积;X3-房屋建筑竣工面积;X4-建筑企业自有机械设备净值;X5-按总产值计算的劳动生产率;X6-建筑企业资产总计;X7-建筑企业负债总计;X8-建筑企业所有者权益;X9-建筑企业工程结算收入;X10-建筑企业利润总额。
根据构建的建筑业发展水平评价体系,通过整理山西11个市2008年度的统计资料,可以得出它们的评价指标数据,如表1所示。(表1)
四、山西各市建筑业发展水平的熵权法评价
将11个待评价市,10个评价指标,构成原始数据矩阵X=(xij)11×10。对于不同评价指标,有些指标值越大越好,有些则是越小越好,为了能用指标值大小来说明其优劣,应先对原始数据进行正向化、标准化、去量纲化等处理。
(一)指标正向化与无量纲化
1、当第j项指标xj为效益型指标时,对它做如下变换:
rij=(3)
i=1,2,3,…,m;j=1,2,3,…,n
2、当第j项指标xj为成本型指标时,对它做如下变换:
rij=(4)
i=1,2,3,…,m;j=1,2,3,…,n
3、当第j项指标xj为区间型指标,且最佳属性区间为[m1,m2]时,对它做如下变换:
rij=,min(xij)≤xij≤m11,m1≤xij≤m2,m2≤xij≤max(xij)
(5)
根据上述变换方法及指标类型,对指标进行正向化和无量纲化变换,处理后的结果如表2所示。(表2)
(二)用熵权法确定各评价指标的权重
1、计算fij,即第j个指标下第i个方案的贡献度:
fij=(1+rij)/(1+rij)(6)
式中用1+rij,以保证fij大于0。
2、计算第j项指标的熵值Ej:
Ej=-fijlnfij(7)
3、计算第j个指标差异性系数dj:
dj=1-Ej(8)
4、确定各指标的权重wj:
wj=dj/dj,0≤wj≤1,wj=1(9)
通过以上步骤计算出山西各市建筑业发展水平评价指标权重,如表3所示。(表3)
(三)山西各市建筑业发展水平综合评价。山西各市建筑业发展水平Si可表示为:
Si=wjrij(10)
Si是第i个市的指标综合评价值,如果某市的Si值越大,则说明该地区建筑业发展水平较高;反之,则说明该地区建筑业发展水平较低。具体Si值见表4。(表4)
我们根据Si的大小对山西各市建筑业发展水平进行分类:
Ⅰ类:Si0.9,该类城市只有山西省会太原。与其他城市相比,太原Si值得分遥遥领先,各项指标在11个城市中处于无可撼动的地位,建筑企业总产值、建筑企业资产总计、建筑企业负债总计、建筑企业所有者权益、建筑企业工程结算收入、建筑企业利润总额几项指标基本已占到全省指标数值的50%,因此太原为山西建筑业最发达的地区。
Ⅱ类:0.17Ⅲ类:0.08
五、结束语
应用熵权法进行评价能使用较多的评价指标,提高了评价体系的整体性和评价结果的准确性,同时克服了传统方法在确定评价指标的权重因子时主观因素的影响。将其用于山西建筑业发展水平的综合评价上能够给出中肯客观的结果,从而充分反映山西建筑业的区域发展水平,为山西整个区域内合理进行建筑市场的宏观调控提供了一定的依据。
主要参考文献:
[1]邱菀华.管理决策与应用熵学[M].北京:机械工业出版社,2002.
建筑法总则范文篇3
【关键词】建筑设计；决策；应用；方法
1.决策的特点
建筑设计中的决策包括一系列一环扣一环的步骤,相对于其他行业的决策而言,建筑设计决策具有自己鲜明的特点:
1)多准则。
2)多目标。
3)定性和定量的结合。
2.决策的框架
建筑设计中的决策是一个从认识问题到形成最终方案的过程,根据决策的一般原理可以确定建筑设计决策的总体框架,如图1所示。
图1建筑设计决策的总体框架图
2.1确定问题,明确目的和需要
明确建筑设计的目的和需要是建筑设计决策的第一步,即建筑师要明确建筑设计所要解决的问题,要达到何种目的,满足何种特定的需要。目的和需要是推动建筑师进行创作的内部原因和动力,没有目的和需要也就不存在建筑设计活动。建筑设计中的目的和需要具有主观和客观的双重性,是一个表现为复杂结构的多维动态系统。在主体方面,建筑师不能仅从他个人的意愿出发去进行创作,必须要充分考虑业主的要求和需要。在客体方面,有对建筑的共性要求、专门性要求和特殊性要求之分。共性要求(如实用、经济、美观)面向所有建筑,是建筑共同性的基础;专门性要求(如特殊功能)是不同领域建筑的特殊需要;特殊性要求(如特定条件下的特定要求)则针对个别建筑,是建筑个性的体现。
2.2选择准则,确定权重
准则不是一成不变的,不同的设计有着不同的约束和限制准则,这需要建筑师具体情况具体分析。在选择准则时要尽可能把所有影响建筑设计的因素都包含进来,如地形、高程、坡度自然条件约束,投资、造价、周期经济条件约束,密度、容积率、高度等规划条件约束等等。对于一个设计来说,影响其决策的各种准则相对重要性是不同的,所以需要引入权重的概念来衡量每个准则的重要程度,这有利于建筑师在各种影响因素中抓住主要矛盾,提高设计效率,从而创造性的解决问题。
2.3制定可行的备选方案
备选方案,即针对目标和需要的可供选择的途径和方案。途径和方案不是唯一的。由于环境的多变和复杂、建筑师个人的阅历经验、设计思维的不同,满足同一需要的途径、方案会有许多,其中蕴含着建筑师最终作品的雏形。在建筑设计中,可行方案的制定要从属于目的和需要,在目的和需要的驱使下进行。可行方案应该都能满足目的和需要,能够相互替代,只是存在着优劣之分。这些可行方案中包含着最终设计作品的雏形,这个最终作品应该是这些方案中的最优者。
2.4评价可行方案,做出决策
最后是评价各种可行方案,确定哪一个是满足需要达到目的的最佳方案,实现优胜劣汰。在评价每个方案时要从多准则约束条件入手,全面评价方案的各个部分和各个方面,最大限度地提高评价的敏感性和全面性。建筑师要抓住主要矛盾和主要方面依靠科学的决策技术进行评价,抓住各种方案中的主要长处和短处来最大限度地提高评价的科学性,而不是依靠传统的凭个人主观定性评价这些长处和短处。评价的结果是确定一个方向性的决定即选择一个方案,也即贝聿铭所说的“一步好棋”。接下来的任务是对这个选中的“方向性决定”进行修改、完善直至得到最终的设计作品。
3.决策的技术方法
建筑设计决策中最重要的两步是确定准则权重和方案优选,权重决定建筑师要重点努力的方向,方案优选则直接决定了最终的设计作品,这两步既是重点又是难点。建筑师不可能详细透彻地掌握每一种决策技术方法,需要一个简单易行而又有效的决策方法。此外,建筑设计决策不是一个完全定量化的问题,也有很多主观定性决策的因素,如建筑师个人的专业经验和素养,所以合理的建筑设计决策方法应该是定性定量的有机结合。
在决策学里已经发展出许多有效的科学决策方法,如特尔菲法,层次分析法,理想点法,模糊决策法,灰色系统决策法,基于案例的决策方法等。这些方法在复杂条件下的决策问题中发挥了强大的作用,在各个学科里得到了广泛的应用。其中层次分析法应用最为广泛,而且该方法可以满足建筑设计决策对定性定量相结合的特殊要求。下面简要介绍层次分析法在建筑设计决策中的应用。
层次分析法(AnalyticHierarchyProcess,AHP)是美国著名运筹学家T.L.Satty等人在20世纪70年代提出的一种定性与定量分析相结合的多准则决策方法。这种方法一般用来处理具有复杂因素的技术、经济、社会问题。AHP方法将人们解决复杂系统的思维过程层次化、条理化和数量化,并用数学工具为分析、决策、预报或控制提供定量的依据。其根本原理是在对复杂决策问题的本质、影响因素以及内在关系等进行深入分析之后构建一个层次结构模型,模型用具有递阶结构的目标、子目标(准则)和约束条件来评价方案,通过两两比较的方法来确定决策矩阵,最后综合计算出各方案各自的权重(优先程度或重要程度),从而为决策提供定量的依据。
在建筑设计中应用层次分析法可以确定各个准则的权重和选择最优的设计方案。其基本步骤是:建立层次结构模型构造判断矩阵,对同一层次上的各因素进行重要性等级的两两比较,赋以定量值进行层次单排序、层次总排序及其一致性检验,得到各层因素对总目标的权重分配,即确定各准则的权重。进行方案优选时的技术步骤和权重确定基本相同,最后得到的是各个可行方案对实现设计目标的贡献大小值(权重),贡献值最大者可以认为是最优的方案。
4.结语
科学决策是创造优秀建筑作品的前提和保证,是当前建筑领域里落实科学发展观的内在要求。建筑设计决策源于目的和需要,关键在于选择和权衡,结束于评价,然后又是新的需要和选择,如此周而复始,循环不息,给建筑设计以永不枯竭的生命力和源源不断的强大推动力。科学决策的技术方法有很多,其中层次分析法简明有效,应用广泛。它可以科学合理的确定影响设计各个因素的权重和选择最优的设计方案,值得每一位建筑师去学习运用。
然而,在建筑设计中既要发挥建筑师的主观创造力,又要重视决策技术和方法的运用,使定性决策和定量决策有机结合,从而为建筑设计提供更加科学、理性和系统可靠的决策支持。
【参考文献】
［1］杨乃定,李祖怀.管理决策新思维—制定科学合理决策的方法[M].西安:西北工业大学出版社,2004.
［2］黄德才,郑河荣.理想点决策方法的逆序问题与逆序的消除．
［3］系统工程与电子技术,2001,23(12):80-83.
［4］张克荣.贝聿铭[M].北京:现代出版社,2004:122-123.
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