景区经营管理方案范文篇1
[关键词]安全保障义务;补充赔偿责任;抗辨事由;连带责任
[中图分类号]F59
[文献标识码]A
[文章编号]1002-5006(2008)10-0082-05
问题的提出
2005年5月5日原告吴文景、张恺逸与受害人张渊等17人参加了由被告康健旅行社组织的牛姆林二日自驾游。进入景区游览时天色变阴,原告一行建议导游调整行程,但导游坚持带队上山。不久下起了暴雨,导游没有就近安排避雨,而是要求大家原路返回,致使张渊在返回的途中被一棵折断的马尾松砸伤,经医治无效死亡。法院认为,旅游服务机构及其导游负有保障游客安全的责任,本案导游不顾恶劣天气坚持带游客冒险进入林区的错误行为,被告牛姆林公司管理不善致使马尾松折断伤人,事件发生后又未尽最大救助努力,这3个因素均是导致被害人张渊死亡后果发生的原因。判令被告康健旅行社承担10%的赔偿责任,赔偿原告55051.58元,被告牛姆林公司承担90%的赔偿责任,赔偿原告495464.22元。这是法院运用安全保障义务确定景区赔偿责任的典型案例,本文以该案为切入口,研究和探讨旅游景区安全保障义务。
一、旅游景区安全保障义务
安全保障义务是从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人或其他组织负有的合理限度范围内的照顾、保护他人免受人身损害的义务。最高人民法院在《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)中首先确认了安全保障义务,是司法解释发展法律的重要成果,是调整景区经营管理者与游客权利义务关系的重要法律依据。旅游景区是指任何一个可供旅游者或来访游客参观游览或开展其他休闲活动的场所,是旅游者参观、游览的主要场所。旅游景区以其独特的自然、人文景观和愉快轻松的环境带给游客愉悦的心理感受和体验,成为主要的旅游吸引物。旅游景区作为一种重要的公共空间受到各种人为或自然因素的影响,使旅游景区的安全备受考问和挑战。安全是旅游的生命线,旅游景区发生的这些旅游安全事故不仅给游客的人身财产造成重大损失,也严重损害了景区旅游形象。
游客进入景区与景区经营者建立旅游服务合同关系,景区应按合同提供相应的旅游设施和服务,满足游客的旅游休闲需求和精神满足。为何在合同之外规定景区安全保障义务?一般认为基于以下理由:
(一)危险控制理论
经营者开发经营旅游景区,其具有的专业知识和社会经验使他们比一般游客更了解设施、设备的性能、状态,景区内部及周边地区的情况,包括社会治安状况、气候、地质地貌、相关法律规定、文化状况等等,具有预见损害的信息优势,更能采取更低成本的避免和减轻损害的措施。因此,“在属于不作为责任原始形态的对他人侵权行为之责任领域内,监督者控制潜在危险的义务通常来源于他对危险的控制力”。
(二)信任理论
游客进入环境优美、景色宜人、文化厚重的景区,获得愉快的精神享受,有合理的理由相信景区凭借其经验、知识、职业要求能发现潜在的危险,并采取措施避免和制止危险。这种基于双方的合同关系及一系列宣传的信任关系是旅游景区承担安全保护义务的又一理由。
(三)收益与风险相一致理论
旅游景区经营者从事旅游经营活动,并从中获得收益。而景区人员集中在一定程度上加大了危险,景区应从其收益中支付安全成本,维持安全的旅游环境。服务安全成本是现代社会商务成本的构成要素之一,就其支付方式而言,可分为积极支付和消极支付。积极支付是经营者以性能可靠的安全设备和周到严密的管理,主动保障游客的人身、财产安全。消极支付就是经营者在未尽到安全保障义务的情况下,对游客的人身、财产损害予以赔偿所支付的费用。积极支付与消极支付呈反比关系,积极支付多则消极支付少,反之亦然。虽然资源保护型景区具有公共产品属性,但一般靠收取门票作为管理和维护费,也应承担维护安全的成本。
我国安全保障义务确立的直接原因是,社会公众在住宿、餐饮、娱乐等经营活动场所遭受第三人侵害,因侵害人无法确定或无力赔偿使受害人无法得到救济,同时经营者未采取措施制止侵害行为具有不作为的过错,而对不作为侵权行为的法律依据缺乏使某些相同类型的案件因法官认识的差异而呈现出不同的裁判结果。为统一相关案件的裁判尺度,我国以德国侵权法中的一般安全注意义务理论和我国目前的社会发展程度为基础,以利益平衡为方法论在司法解释中确立安全保障义务。最高法院的《解释》列举的经营者未包括旅游经营者,但一般认为这里的经营者采取消费者权益保护法的认定方式,即指从事社会活动并从中获利的人,因此,应包括旅游经营者。
旅游景区安全事故类型有不同的划分方法,李洪波、郑向敏将旅游安全事故根据景区类型分为自然资源类旅游目的地安全事故和人文资源类旅游目的地安全事故。张进福、郑向敏将旅游安全形态总结为犯罪、交通事故、火灾与爆炸、疾病或中毒及其他意外事故。根据发生原因,侵害游客人身权益的安全事故,分为人的行为造成的伤害、景区旅游服务设施设备造成的伤害、自然灾害(包括动物)造成的伤害、游客自身疾病。景区的安全保障义务就是防止上述侵害后果或防止侵害后果的扩大。由于景区的义务是与特定的时空特征、环境条件相结合,因此景区义务范围受到诸种因素的影响,如可预见性(损害事件的现实可能性)、可能结果之严重性、导致损害发生行为的社会价值、避免危险的费用、社会的合理期待等。
1可预见性。是指“被告能合理预见到他的行为(作为或不作为)会对原告造成损失或损害,那么被告就被认为存在注意义务”。景区经营者应对其能预见到的损害承担保障义务,如景区能预见到景区栏杆破损未修理,游客可能会掉下悬崖,就负有维修栏杆的义务。对于不可预见的危险如罪犯在景区对游客突然实施抢劫杀人行为,事前没有任何征兆,具有突发性、不可预见性,不可能让景区承担责任。如若课以景区防止犯罪发生的义务,景区不堪重负,将危及行业的发展。虽然景区没有防止犯罪发生的义务,但在事故发生后有积极救助、报警的义务。
2可能结果的严重性。有些危险虽然可能性很小,但一旦发生损害却极大,应责令经营者对此承担保障义务。如设置标志牌,虽然不设立发生损害的可能性小,但一旦游客误入禁止区域或迷路,损害就大了。
3导致损害发生行为的社会价值。有些旅游活动具有一定的危险性,但因具有娱乐和教育功能而容许其存在。如儿童冒险游乐、攀岩、蹦极、海底探险等活动均具有发生损害的危险性,旅游景点对这些危险性活动应负有较高程度的注意义务。
4避免危险的费用。在考察预防措施的合理性时也应考虑经营者的经济负担,不能为保护游客使景区承担过重的负担。如果景区要防止犯罪的发生,必须建立严密的监控系统,每个路段派人站岗,对进入景区的人进行严密的身份审查;对随带物品予以严格检查。如果这样,景区将不是景区而是军营,这是景区不能承担的。不能将景区视为保险箱,而应在危险的可能性和预防危险的费用之间加以权衡,在景区能承担也应承担的范围内确定义务。
5社会的合理期待。游客进入景区,对景区的设施设备和服务的安全予以信任和合理期待,景区应在社会公众通常的期待范围承担义务。如游客相信景区不存在隐蔽危险,景区经营者应对这些危险予以消除、提醒、标示等等。
旅游景区承担的安全保障义务首先来源于法律法规规定,我国《中华人民共和国安全生产法》、《风景名胜区条例》、《旅游安全管理暂行办法》及地方旅游管理条例,都对景区的安全管理作了详细的规定。旅游经营者应按法律法规的规定健全安全管理制度,配备必要的安全设备和设施,建立安全的游览环境。安全管理规定是景区保障游客安全最低限度的强制性要求,违反该规定会招致行政处罚、民事赔偿。其次,安全保障义务来自诚实信用原则。诚实信用原则是道德观念的法律化,要求民事主体应善意地履行义务、行使权利,不得损害他人和社会利益。景区经营者应以游客为中心,为游客所想,急游客所急,消除任何潜在的危险,为游客提供安全和舒适的游览环境。前例张渊案中,导游按行程带游客上山游览,没有听从游客的建议改变行程,应认为是一位尽职的旅游服务人员。但恶劣的气候条件下,导游应预见到可能发生的危险,不考虑特定情形冒险带游客上山,将游客置于危险境地并最终致张渊死亡,对损害的发生具有一定过错。导游违反的不是法律规定,而是一个专业人员应尽到的善意的谨慎的义务。
旅游景区保障游客安全的义务总体上分为积极的防止损害发生的义务和给予提示、告知、警告等消极的防止损害的义务,具体包括:
(一)预防措施有效
1建立安全防范系统。景区必须配备与景区范围大小、等级相适应的安全工作人员,并配置相应设施设备。在景区内建立报警点、巡逻点,组建巡逻队,在景区值勤巡逻,及时发现潜在危险,维持良好的秩序。
2设施设备和交通工具安全、有效。景区内的游乐设施、防护栏、电力设施、消防设施、缆车、索道、交通工具等安全可靠,不存在危及人身安全的隐患,并能保证通畅运行。
3设置标志牌和警示牌。景区应在适当位置设置规范的景区平面图、示意图、线路图,使游客知晓景区地形地貌、景点布局、距离远近及自己所在位置。在游客集散地、主要通道、危险地带、禁止区域设置安全标志。安全标志应设置在明显位置,不可有障碍物影响视线,也不可放在移动物体上。
4及时消除安全隐患。对景区的游览线路、设施设备进行巡查,一旦发现安全隐患应及时消除。如清除有碍通行的各类路障,铲除游道旁松动的山体危石,对森林中的危树加固或拔除。景区服务人员对于游客不安全的行为应及时制止,如人员拥挤应积极疏导,不正确的操作应即刻纠正。
5旅游服务人员善意谨慎地为游客提供旅游服务。旅游服务人员本身就是旅游产品的一部分,除按职业要求完成职责外,应处处为游客想,为游客提供周到、细心和安全的服务。
(二)救助措施及时
事故发生后旅游景区应立即启动紧急救援体系,景区工作人员应立即赶赴现场,积极进行疏散,将游客带离危险区域。同时,医疗人员对受害游客进行及时的医治,尽量将事故损害降低到最小。
二、旅游景区违反安全保障义务的法律责任
(一)法律责任性质
游客进入景区与景区建立旅游服务合同关系,在景区受到伤害的游客可提起违约之诉。最高人民法院的《解释》确立了景区经营者的安全保障义务,景区未履行该义务,致游客伤亡,应承担侵权责任,为此,游客也可提起侵权之诉。
景区的侵权行为有两种类型,一是景区因有瑕疵的设施设备或不当服务行为致游客遭受人身损害,景区的行为与游客伤害之间具有直接因果关系;一是景区未能制止第三人对游客的伤害,景区的不作为行为与游客伤害之间具有间接因果关系。不管哪种情形,景区均对其未尽合理限度范围内的过错行为承担责任,没有过错不承担责任。判断景区是否有过错的标准是看景区是否按法律法规的规定进行安全管理,是否善意谨慎提供旅游服务。前例张渊案中,原告方提供的证据证明折断的马尾松顶端是秃的,从中心开始向外朽烂,说明景区经营者疏于对被折断的马尾松的管理,显然具有过错。虽然当时景区遭受历史罕见的强对流天气(飑线)的袭击,.导致马尾松被大风刮断,但景区经营者不能以不可抗力为由请求免责。
(二)责任类型
景区经营者违反安全保障义务造成游客伤害,应承担的责任类型有:
景区经营管理方案范文篇2
关键词:房地产;园林景观;成本控制
近年来,随着我国房地产行业的飞速发展,与之相应的房地产园林景观行业也取得了快速发展。小区园林建设的升级,对于美化环境和改善业主生活质量起到了很大的作用,房地产园林环境不经意中成为消费者判别住宅产品优劣的重要标准和购房取向的重要参考,而房地产商则往往把小区景观规划建设视作塑造楼盘营销环境的最有效手段,好的园林景观规划建设,能促使楼盘附加值得到全面提升。于是各开发项目纷纷加大力度打造各式风情的园林广场、花园景观,把一座座小区点缀得美轮美奂。但是,在房地产园林景观营建的过程中,如果只讲究质量和艺术效果,而不有效的控制成本,无形中会引起开发成本和房价猛增等现象的产生。
因此,如何在园林工程设计、建设及后期养护过程中节约资金,合理计算园林工程造价,建设耗费少、成果大,又使居民获得满意的园林景观,成了营建商十分关注的问题。
1设计过程成本控制
景观设计造就了好的园林建设与美好的舒适环境。房地产对于园林的设计是与经济相挂钩的,如果园林造价低,就会影响效果,而造价过高,又会给开发商增大成本。因此,在规划设计阶段进行充分论证,对设计的思路、特色、功能,单方造价指标(如硬景与绿化所占造价比例),各项绿化指标,中长期及四季观赏效果,树种配置原则,建设成本及维护管理费用的计算等内容作出详细评价,可减少园林建设的浪费,尤其在景观作品的设计要素――地形、水景、道路、小品、植物等方面要结合楼盘实际情况进行分析论证,对这些设计元素进行综合取舍合理配置,减少不必要的成本支出,是控制成本的一个有力手段。所以首先对方案文本设计招投标工作的评判以及设计单位的选择至关重要。
1.1地形设计与成本关系
在小区环境地形设计过程方案考虑上,首先要满足园林功能的要求,其次要考虑到实现园林功能的成本。这就要求做到“利用为主,改造为辅,因地制宜,顺其自然”的原则,避免进行大规模地形改造工程。地形设计中不一定要把地面都堆平,要充分考虑与楼盘环境的和谐统一,充分保护与合理利用楼盘环境中原有的地形、地貌、地物,对原有的自然地形尽量从现状出发加以利用,通过“以山就势”、“以坡就势”的设计理念,因地制宜,就地取材改造地形。通过保持场地原有的地貌特征,尽量做到土方就地平衡,既节省了工程费用,又能够凸现自己的特色。
1.2水景设计与成本关系
水景的设计,可以使社区环境充满灵气,平添休闲气氛。近年来,各类楼盘都以自然或人造水景、湖泊为主要卖点,更为能以“未来亲水景观”楼盘自居而自豪,房地产开发中水景住宅成为一大热点。但在住宅环境水景的设计中,如果只考虑到水景营建初期的美观、豪华,而忽视了水体景观较高的运行成本以及后期较高的维护管理费用,长此以往,由于发展商难以支撑而就会导致园林水景逐渐变成石板旱溪景观,还有水系施工质量通病引起的维修费用等,而且由于目前大多设计做不到循环利用,对水资源的浪费很大。因此,小区在营造水景时,要有长远考虑,不能图一时之亮点,设计中的水景面积在整体环境景观中所占比例不宜过大,在满足营销及点缀的基础上尽量缩小水域面积。
1.3道路设计与成本关系
道路是住宅区环境的构成框架,它除了具备疏导居住区交通、组织居住区空间的功能外,还由于各式各样的道路铺装形式,使道路本身也构成居住区的一道亮丽风景线。因此,在进行居住区道路设计时,有必要对道路的铺装材质进行科学考虑,根据小区的道路级别和所在各区的特点,选用不同的铺装面层。如区内干路(消防路)可能较为顺直,由混凝土、沥青等耐压材料铺装单价成本不高;而宅间路则富于变化,由石板、装饰混凝土、卵石等自然材料铺装而成。要避免不考虑实际功能,一味追求华丽气派,不分场合大量使用价格昂贵的花岗岩铺装,以减少前期建设成本和花岗岩遭损毁后的更换成本。
1.4景观小品设计与成本关系
景观小品是指体量小巧,有一定使用价值和装饰作用的建筑、游憩、观赏设施和指示性标志物,具有组合空间、美化环境、方便居民生活等作用。由于景观小品造价低,对居民区的环境美化作用显著,所以小品设计及运用日益受到重视。但住宅区中景观小品的设计量要少,景要巧,忌讳奢华,切实起到画龙点睛的作用;要分布合理,设置的地点要恰如其分,保证与周边环境相协调。不能无原则滥用,尤其要严格控制雕塑及亭、廊、花架等构筑物的数量,应贯彻“植物造景为主,园林建筑为辅”的原则,以提高园林价值,有效控制建设成本。
1.5绿化设计与成本关系
在住宅区的整体环境中,绿化种植占很大的比例,一般住宅区的绿化比率应在30%左右,高档住宅区甚至高达50%,绿化种植设计是否合理对于住宅区景观成本有较大影响。种植设计中要坚持乔、灌、草结合的配置原则,并合理控制草坪所占比例;设计中要坚持适地适树的原则,不要盲目选用贵重树种,而选择乡土树种绿化小区不仅可以降低住宅区绿化成本,也容易发挥最大的生态效益;设计中选用的大规格苗木数量不宜过大,不搞“高价建绿”,在入口处、中心广场及绿地重要位置适当点缀即可;设计中应控制草花的摆放数量,代之以木本花卉,草花应为点缀,不适合大面积使用。
2施工过程成本控制
在房地产企业自行施工景观过程中,为了通过有效的途径来控制成本,就需要景观工程项目管理人员在施工过程中遵循成本控制的相关原则,在执行工程质量、工期等合同要求的前提下,合理使用人力、物力、财力,有计划地组织施工过程,合理制订施工方案、控制施工进度、严格加强质量管理、降低材料成本,把各项费用控制在计划成本的范围之内,力求将成本、费用降到最低。
2.1施工方案
住宅区园林景观工程建设前期需制订科学实际的施工方案。施工方案不同,工期就会不同,合理的工期,将使项目成本支出控制在合理水平。工期提前或拖后都意味着工程成本的提高。制订施工方案时,要联系工程项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。可以同时制订几个施工方案,进行比较,从中优选最合理、最经济的一个,施工方案的优化选择是施工企业降低工程成本的主要途径。
2.2施工进度
施工进度控制是住宅区园林景观工程项目管理中的重点控制目标之一。进度快则各方面管理费用节省,也可较快实现景观展示要求,为营销争取先机;若工期延误则管理成本增加及造成展示延迟,不利营销创利。要求项目经理和工程技术人员在既定的工期内,编制出最优的施工进度计划,在执行该计划的过程中,经常检查施工实际情况,并将其与计划进度相比较,若出现偏差,便分析产生的原因和对工期的影响程度,制订出必要的调整措施,修改原计划,不断地如此循环,直至工程竣工验收。它是保证景观工程项目按期完成,合理安排资源供应、节约工程成本的重要措施。
2.3工程质量
在景观工程施工过程中,要严把工程质量关,加强施工工序的质量自检和管理工作,真正把质量管理贯彻到整个过程中。采取一切可能的防范措施,消除质量隐患,做到工程一次成型、一次合格,杜绝返工现象的发生,避免因不必要的人力、物力、财力的投入而加大工程成本。尤其对绿化土质、绿化苗木质量、土球大小以及苗木的栽植质量把关要更加严格,否则可能会导致苗木死亡。这样,不仅损害了工程形象,还增加了工程成本。
2.4材料成本
景观工程材料成本在整个项目成本中的比重最大,一般可达70%左右,而且有较大的节约潜力,往往在其他成本项目(如人工费、机械费等)费用增加时,要靠材料成本的节约来弥补。因此,材料成本的节约,也是降低项目成本的关键。在购买工程材料时,要通过市场行情的调查研究,在保质保量的前提下,货比三家,择优购料;而且要合理组织运输,就近购料,选用最经济的运输方法,以降低运输成本。同时要安排好材料进出场的时间,加强现场管理,合理堆放、减少搬运,植物方面要尽量减少过夜苗和苗木损耗。
3养护过程成本控制
小区园林景观的经济性,既要顾及造园工程近期的建造成本,这关系到售价和开发利润;更要顾及长期的养护成本,这关系到物业管理费用。整体工程项目应以便于养护管理作为必要的标准,尽量使园林景观在日常养护和运营中,减少人力、物力、财力的投入。若忽视养护管理问题,过高的园林维护成本成为压在物业管理公司肩上的重担,进一步又是加压在业主身上的一笔物业管理费用。尤其是在绿化种植方面,由于景观设计师在作种植设计时,往往很少考虑今后养护成本,因此,许多建成的绿地在养护管理时令养护人员叫苦不迭和开支大增。有的小区绿化,由于建设成本和建成后维护管理费用超过单位经济实力,只有低水平维护,最后观赏效果不理想,很多应有的功能丧失,有的草坪被杂草挤占,绿化带太多难以很好修剪,蛀茎害虫易为害难以防治等。一些小区的绿化设计方案广泛采用大色块、大草坪,且大量应用造型植物,这些因素都使后期管理成本有不同程度提高。另外住宅区环境中的人工湖维护费用也比较高,水费、电费的消耗都很大,若来不及维护,造成蚊虫孳生等,这也会给小区的业主们带来诸多不便。
景区经营管理方案范文篇3
申请报告
近年来,栾川县重渡沟风景区以坚持“信用至上”的经营理念,以努力打造精品景区为目标,致力发展和谐旅游,大力营造文明诚信氛围,根据洛阳市首届诚信示范企业评选工作实施方案,结合景区实际,现将情况汇报如下:
一、景区基本情况
重渡沟风景区位于河南省洛阳市西南118公里的栾川县境内,集观光、休闲、度假、娱乐为一体,有景点200余个,游览面积60平方公里。景区内千泉喷涌百瀑成群,万亩竹海遮天蔽日,荡舟垂钓木轮转闲,漂流戏水有惊无险,小吃水巷碧波穿带,农家宾馆恬淡适意,量贩超市山珍荟萃,农耕民俗返朴百年,素有“北国江南”之美誉。重渡沟风景区于1999年7月对外开放,由于景区乡村旅游的强劲带动,使全村95%以上的村民依托旅游业脱贫致富,以旅游带动群众脱贫致富的成功经验被旅游界业内称为“重渡沟现象”。原河南省省长李成玉到重渡沟考察后赞誉重渡沟是“生态旅游开发的典范,家庭宾馆的楷模,旅游带动脱贫的榜样”;原河南省省委书记徐光春到重渡沟考察后赞誉重渡沟“这里不仅是一处十分难得的旅游度假胜地,还是一个示范带动作用极强的旅游产业发展基地”。
连年来重渡沟景区先后被各级主管部门评为“伏牛山世界地质公园”、“全国农业旅游示范点”、“国家aaaa景区”、“部级生态示范区”、“国家中部旅游人才培训基地”、“河南省十佳景区”、洛阳市连续3年“旅游工作先进单位”等荣誉称号。
二、公司状况及经营情况
重渡沟风景区由栾川县重渡沟风景区有限公司经营管理,属股份制企业。公司成立董事会,下设总经理公办室、财务部、票务部、接待部、综合部、营销部、警务室、重渡沟水景大酒店、质量管理督查小组等常设机构,公司机构设置健全,职责分工明确。重渡沟风景区现有公司员工共计358人。其中:中层以上管理人员26人、环卫工85人、管理人员207人,导游员40名,其中有大专以上学历76人。
为规范景区经营管理,提高景区服务质量,增强景区员工业务技能,做到表里如一、名副其实。景区先后制定了《规范化管理实施方案》,并按方案要求制定《景区员工信用管理档案》、《农家宾馆管理办法》、《各岗位服务标准》等。另外在景区实行信用承诺服务,景区依法开展生产经营,严格按照国家统一的会计制度进行会计核算,会计资料真实完整,没有账务弄虚作假现象;另外景区在经营过程中认真履行借贷合同,在金融机构中信用良好,没有发生一起恶意拖欠客户货款所引起的诉讼事件,并能及时足额缴纳应缴税款,并被洛阳市地税局评选为纳税信用a级记录。其三,景区重视员工身心健康,重视质量、安全、环境保护工作,是通过iso9001和iso14000体系认证景区,有健全的安全生产规章制度,并且创造良好的安全生产条件和劳动保护措施,连续三年来没有发生一起安全事故和环境污染事故。
三、“这里不仅是一处十分难得的旅游度假胜地,还是一个示范带动作用极强的旅游产业发展基地。”
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