新公积金政策篇1
【关键词】中低收入群体住房消费保障住房公共政策
一、引言
住房是满足人的基本生理需要和安全需要的前提,妥善解决居民住房问题对维持社会稳定有很大的帮助。然而,高速发展的房地产业所伴随的日益高企的房价这一经济现实正逐步弱化每个居民“住有所居”的权利,甚至于导致低收入群体的住房权利的丧失。对此,政府从供应角度采取了三个层面的政策配给:第一个层面是完全通过市场机制供应商品房,第二个层面是具有一定政策性补贴的经济适用房及限价房,第三个层面是具有托底性质的廉租房。但这三个层面在政策衔接上有所脱节。因其面向的不同对象群体很难从经济收入上来合理划分,即保障的对象群体边界模糊,导致了“夹心层”问题的存在,使得上述系列政策对这一经济现实的改善并不明显。而不明显的更深层原因在于以上这些政策配给均属于住房产业政策和住房政策,是一种市场化机制的经济政策而不是住房市场公共政策。就理论层面而言,市场机制是一种有效的资源配置方式,在完全竞争条件下,市场方式可以实现资源配置的帕累托最优,即通过合理的市场竞争能够有效地解决效率问题。然而市场并非万能,当市场机制对资源的配置产生其自身无法克服的缺陷,即市场对资源配置无能为力时,“市场失灵”就产生了,此时,市场机制失效。这种过度偏重于由市场来解决住房问题的政策导向导致其定位、目的及目标都与公共政策的原则相背,体现为市场不能提供足够的住房公共产品以及出现房产开发商的自然垄断。因此,住房问题完全依靠市场机制来解决是不够的,政府要通过相关的政策对住房建设、交易、保有等各个环节加以调节,以确保最大限度地满足各个阶层的绝大多数居民对住房的需求。鉴于此,产业政策和住房政策向住房公共政策回归成为必然,这意味着房地产要从过度市场化向社会保障属性倾斜从这个层面而言,市场失灵在某种意义上成为住房公共政策形成的逻辑起点,即为了弥补市场缺陷,客观上需要政府及时制定并有效实施住房公共政策来干预市场,保护经济效率,维护社会公平。
二、住房公共政策的功能体现:制度创新与实践再造
1、住房公共政策更新了作为管理主体的治理理念
哈罗德?拉斯韦尔(HaroldD.Lasswell)认为,公共政策是一种含有目标、价值和策略的大型计划。而戴维?伊斯顿(DavidEaston)则认为,公共政策是对全社会的价值作权威性的分配。两者都是从管理功能和目的角度对公共政策进行界定。这类界定强调公共政策是公共权力机构为解决政治、经济与社会生活中出现的公共问题而实施的管理手段,同时强调公共政策是公共权力机构为处理和协调社会利益问题而实施的管理,是对社会利益的重新调整和分配。公共权力机构的典型代表是政府,政府掌握着管理和社会公共事务的权力。这意味着随着经济、社会、文化等外在变量的变化,作为管理主体的政府必需不断更新自己的管理理念,以有效地解决公共问题,高效地提供公共产品和公共服务。具体到住房公共政策,它的功能是解决公共住房问题,解决公共住房对当今社会中低收入阶层与社会发展所产生的负面影响。住房公共政策不仅是一个客观存在的静态事物,而且也是一个动态的行为过程。公共权力机构为了解决住房公共问题而实施政策问题认定、政策规划、政策评估和政策终结等行为。它作为一种行为准则,能够约束和引导政府本身、房产开发商以及购房者的行为。因此,作为一种全新的治理理念,公共住房政策必然涵盖不同阶层的消费需求,针对不同阶层的需求构筑了全方位、多层次、立体式的住房保障体系,从而有效缓解以往住房市场凸显的矛盾。
2、住房公共政策是一种全面的制度创新
公共政策具有长期的效力,是政策设计者和推行者在利益的总和、协调、综合的基础上,通过科学的政策制定和有效的政策执行,最大限度地减少政策执行成本,通过政策―制度―关系的逻辑承递关系,利用政策体系的建立和执行最终达成新的制度安排的过程。它构建了全面的框架体系,包括供应体系、申报制度、轮候制度、运作方式、管理机制和退出机制等,最大化地实现住房供给激励机制和资源配置方式的高效率,并通过利益界定达成新的均衡,实现改革各行为主体的利益共享。这一框架体系涉及保障性住房的所有环节,形成了规划、建设、分配和管理的统一制度和工作机制,从而在制度层面上保障了建设目的性和预期性目标的达成,在政策层面上实现了一系列制度突破和创新
3、住房公共政策是一种有效的实践模式
住房政策体系是由不同空间和时间维度的各项分支政策组成的整体,政策功能的正常发挥有赖于分阶段各政策的正确制定和顺利实施。基于政府力量主导的住房公共政策是一种有效的实践模式,从香港公屋制度和新加坡的组屋制度,以及澳门和日本的公共房屋制度实践经验来看,它解决了由于政府财政负担过重而导致的政府失灵和市场缺陷所导致的市场失灵的双重矛盾。
三、住房公共政策的三维框架
住房公共政策是指依据特定时期的目标和公共政策的基本程序,通过国家的公共权力来协调住房市场各主体与利益集团之间的利益关系,以便达到住房市场各主体利益之间的利益均衡的行为准则。而目前,我国要形成完善的住房公共政策,面临以下三个问题。
1、住房市场的金融公共政策
住房市场是一个资金密集型市场,无论是住房开发还是住房购买都与金融支持程度密切相关。不同的住房金融政策决定了住房市场不同程度的发展与繁荣。完善的住房金融服务体系包括六个方面:完备的住房金融政策和法规、健全的住房金融机构、丰富的产品和工具、高效的融资市场、灵活多样的经营模式、完善的风险分担机制。但目前,我国的住房金融体系还不完善,主要包括商业性和政策性两方面。
(1)商业性。商业性方面表现在三方面。一是住房融资的渠道过窄,融资的品种非常单一。中低收入家庭住房融资非常困难,且缺乏有效的风险承担机制。当前住房资金来源主要通过银行信贷来解决,占全部融资的79%,体现为过度依赖商业银行信贷。上市融资、信托融资、债券融资以及其他融资方式十分有限。二是资金的期限不匹配。目前,各大商业银行商业性住房消费信贷的资金来源主要依赖一般居民储蓄存款。由于一般储蓄的资金具有短期性和随意性的特点,远不能满足住房信贷数量大和期限长的要求,因此造成存贷资金结构、数量和时间上不能合理匹配的局面。用短期的资金发放长期的贷款,容易使银行形成支付危机,从而给住房金融的进一步发展背上巨大的包袱,隐含巨大的金融风险。三是住房抵押贷款问题重重。住房抵押贷款利率低、期限长,由于尚未建立风险管理体系,风险非常大。其次,抵押贷款的创新性不够,品种单一,制度不完善。服务体系不完善,还款方式单一,操作程序复杂,影响了居民贷款购房的积极性。另外,房地产金融的二、三级市场即房地产抵押证券市场没有形成,住房抵押贷款涉及土地、房产等政府部门,又涉及评估、保险、房产经纪、公证等一系列社会中介机构,还牵涉到房地产开发企业,而当前这一领域相关法律法规并未完善。
(2)政策性。政策性方面表现为专业性和政策性住房金融体系不健全。包括:一是政策性住房金融发展滞后。对中低收入等特定人群缺乏政策性住房金融支持,如住房预售制度。开发商通过商品房预售可以提前回笼部分资金,降低财务费用,提高资金周转率。而购房者在商品房预售制度下却要承受住房面积缩水、小区规划变更、延期交房、开发商携款失踪等风险,使得该制度演变为开发商获取暴利而消费者单边承担风险的一种机制。二是住房按揭政策过度宽松。一方面是利率优惠政策,另一方面是第二套住房的信贷政策。个人住房按揭贷款的基准利率低,利率优惠幅度达到30%。而第二套住房的信贷政策,使得投资者能够便利地利用银行的金融杠杆从而加大住房的投资比重。这两方面的合力作用,造就了较低的个人住房按揭市场准入门槛,助推了房价并制造了房市泡沫,导致中低收入者被迫挤出住房市场。三是公积金份额有限,政策效果不明显。住房公积金制度的初衷是利用金融杠杆,互助互利,对稳定房价和解决中低收入人群的住房困难提供资金支持。但在实践中各地住房公积金制度发展极不平衡,各个行业之间的发展也存在很大的差异。其次,公积金政策中民意参与性不足,忽视民意参与的程序,有失公积金公共政策的公正性和合法性。如广州2009年初的公积金制度的调整政策,虽然从宏观上能增加公积金资金的积累,但在微观上却损害了缴交人的还款能力和合法权益。总体而言,住房公积金制度还远未发挥其应有的作用。
2、住房市场的土地公共政策
土地制度已经成为中国房地产健康发展的最大障碍。由于缺乏住房市场的土地公共政策,在既有的土地制度安排下,土地市场存在以下缺陷。一是利益分配关系失衡。土地市场的利益分配关系严重失衡,农民及城市居民的利益受到严重侵害。具体表现为土地的所有权、使用权、土地的出让、出租等,农民没有成为市场的主人;在征地过程中,农民成为弱势群体,没有实现平等自由的等价交换;在拆迁市场上,被拆迁者处于弱势地位,其拆迁权力没有得到很好的保障。城市与农村的土地边界模糊,这种土地边界的不确定为人即地方政府提供了侵占农民利益的制度基础。二是多重委托链条。各级政府通过层级来行使土地的权能,而土地产权的缺陷使得处于链条底端的地方政府主导了当地土地各权能的使用与变更,并以此极力扩张土地交易规模。尤其在土地出让金政策上,中央政府与地方政府的利益博弈成为常态。在现行体制下,由土地产生的资产(源)性收益和大部分税费基本上归地方所有,加之我国实行财政“分灶吃饭”的政策,各地政府在财政收入不足的情况下,只有利用土地出让筹集地方建设资金。由于没有形成土地的公共政策,中央政府与地方政府之间利益关系的调整难以在土地问题上达成各当事人之间的利益协调与平衡,使得土地市场所面临的问题与利益冲突十分严重,形成地方政府土地财政及土地交易腐败。而为了巩固土地财政,地方政府自然就把住房市场引导到以投资为主导的市场,结果导致房价高企,大量中低收入者被迫退出住房市场。三是土地“招拍挂”制度存在重大缺陷。自2004年实行“招拍挂”以来,土地拍卖价格偏离理性、疯狂飙升,部分地方在2007年频频出现地王项目。其次,大开发商在“招拍挂”制度框架下成为土地市场的垄断者。“价高者得”的原则为市场进入者设置了资金上的高门槛,使实力强大的开发商因此而获得与地方政府博弈的筹码,从而拖欠地价款坐等土地升值、延迟开发等,这是导致房价屡创新高的另一个原因。
3、各国住房市场的法律公共政策
发达国家都非常重视住房保障制度的立法工作,我国则相对滞后。
(1)美国的住房法律公共政策。美国早在1934年就有了《国民住宅法》,此法要求建立住房管理署,设立联邦存款和贷款保险公司,由政府提供低利息贷款,鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅,并规定在10年内为低收入家庭提供600万套政府补助住房。随后颁布的《合众国住房法》规定,要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划,以及陆续推出的《城市住房发展法》、《国民可承担住宅法》、《公房管理改革法》和《住宅抵押贷款法》等法案,从法律制度层面对中低收入阶层的住房保障进行明确的界定。明确住房保障的对象、保障的标准、保障的水平、保障资金的来源、专门的管理机构以及对违法违规行为的处罚措施。明确规定居住权是公民权利的重要组成部分,从而为建立住房保障制度以及相关政策措施的采用提供法律依据。目前,美国在住房保障立法方面已形成了比较完善的体系,涵盖了公共住房补贴、房租补贴、消除贫民窟等诸多方面。
(2)日本的住房法律公共政策。日本政府于1950年先后制定实施了包括《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》、《城市住房计划法》等40多部相关法律来保证住房保障制度的有效执行。日本住宅方面的法规体系大致可分为三类。第一,引导住宅产业发展综合性政策和法规。第二,具体组织和实施的政策法规。第三,住宅产业技术、标准的法律法规。这些法规体系明确了中央政府和地方政府在住宅供应方面的责任,在必要时,国家必须从财政、金融及技术上给予中低收入一定的援助。
(3)新加坡的住房法律公共政策。新加坡于1927年根据《新加坡改造法令》成立了新加坡改造信托基金会,负责编制总体更新规划方案、制定更新计划、为更新计划拆除房屋的居民提供住房。此后,新加坡开始发展公共住房。1960年,新加坡政府又根据《住房发展法》成立了房屋发展局,是法律和国家发展部的一个法定的独立部门,也是新加坡公共住房发展的惟一权威机构。此机构除了为有资格的居民提供出售或出租的公共住房外,在改善住房建设技术方面也起着积极的作用。此外,新加坡在1981年11月还提出《中央公积金法》(修正案),推出了强制性住房保险计划,旨在减少抵押风险并保证在组屋拥有者丧失偿还能力的情况下由中央公积金负责清偿尚欠的余款。
(4)我国的住房法律公共政策。与上述发达国家相比较,我国住房法律公共政策仍处于缺失状态。从1998年开始,我国出台了一系列旨在促进房地产业持续发展的调控政策。但是,由于这些措施大部分都为短期措施,同时存在着各项政策目标的不一致性甚至矛盾性,形成了房地产业一直缺乏强制的、权威的基本法律作为行业发展的依据和指引的局面。目前,各地执行的有关经济适用房、廉租房等方面的行政法规主要有:1993年的《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,其中包括《关于大力发展经济适用住房的若干意见》、《关于进一步加快经济适用住房建设有关问题的通知》、《经济适用房住房开发贷款管理暂行规定》以及《住房公积金管理条例》等;1999年的《城镇廉租住房管理办法》;2003年的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》;2004年的《城镇廉租住房租金管理办法》;2005年的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》等。在执行贯彻这些法规的过程中,我国政府仅靠行政手段来进行住房保障,并未上升到立法保障层面,这与中低收入阶层的住房保障的目标不相适应。公共住房立法的缺位,对于现代意义上的住房保障而言,意味着仍未建立起一套完整的法律保障体系。其次,司法执行不力,司法效率低下。目前,土地征用、出让、转让和储备房屋拆迁等制度不太合理,住房的开发、销售、出租、中介和物业等市场制度不健全。这种基础法的缺位,导致目前住房体制有三大弊端:一是政府与人民的关系。政府本应为民谋利,但实际上却成了与民争利;二是政府、人民与开发商的关系,政府本应为民谋利,实际上却存在地方政府为开发商谋利的问题;三是由此形成了罢黜政府的公共住房开发队伍和住宅合作社,独尊开发商的局面,培育了开发商垄断集团。
四、政策建议
1、建立与中国住房制度相适应、符合中国国情的住房金融制度体系
建立“市场主导、监管有度、一二级市场联动、风险共担”的住房金融体系,建立多元化、多层次的住房金融市场,利用不同融资方式、不同金融产品、不同金融市场,来满足多层次住房融资的需要。一是完善信贷体系。实行差别化的住房信贷政策,优先支持中低收入居民购买第一套中小户型的自用住房,对于第一套住房以外的其他贷款,实行屡进的首付比例和贷款比例。设计针对中低收入家庭的住房信贷产品,比如说政府的贴息贷款,可以适当降低中低收入居民的住房贷款利率。发展多样化的住房信贷机构,建立中低收入居民为主要对象的专业金融机构,支持中低收入家庭购买中小户型、中低价位的住房。鼓励和引导金融机构积极开展住房信贷业务,提高市场的流动性和融资的效益,包括分散和降低风险,建立住房信贷的资金流动制度。进行金融工具创新,推行住房抵押贷款证券化,分散金融机构的风险,增强资产的流动性、变化性。二是健全政策性金融体系,完善公积金政策。明确公积金主要向中低收入家庭提供信贷,包括公积金的归己、投资管理和发放,适当限定公积金融资的对象和融资的比例,对第一套住房降低利率提高融资额度,同时针对不同户型面积进行差别化政策。扩大住房公积金的缴交面和履盖面,树立“以人为本”的理念。改革住房公积金的使用办法和业务管理办法,变城市内封闭性的运作机制为开放的区域间公积金融通运作机制。加强对住房公积金的监督,把公积金的公共利益建立在缴纳者的微观利益之上。三是拓宽住房金融融资渠道。建立商业性住房金融和政策性住房金融有效结合的制度,积极培育和完善住房债券、股票、信托和基金等市场,设立专门的住房融资机构,包括抵押贷款、协会、安全证券公司等。开展住房贷款证券化和结构性融资,发展住房租赁、融资租赁,由金融促进公司与政府的住房保障合作,以租赁方式向中低收入家庭出租小户型住房,以便政府利用少量的住房租金补贴引导整个社会和市场来建设和经营小户型的住房,解决中低收入家庭的住房问题。四是健全住房金融机构的风险分担机制和转移体系。组建住房担保公司,为中低收入居民购买住房提供担保,适当注入国家的信用,设计和开发出适合普通居民住房担保的产品。
2、制定中国住房市场的土地公共政策
一是完善现行土地的法律法规。通过程序确定住房土地市场的公共利益,通过政府公权力来平衡政府、企业、个人之间的利益关系。同时,划清政府与市场的边界,让土地政策、廉租房、经济适用房建设政策进一步制度化,以形成市场有效预期。可以借鉴新加坡的做法:90%的用地不做商品房开发,而由政府开发住房,低价提供给居民居住。二是建立全国性的土地基金。以级差地租的方式收取土地出让金,以中央转移支付的方式让全国居民分享城市化进程中的成果,以此减少由于住房作为财富分配及转移机制所带来的分配不公。三是界定土地的基本权能,确立城市与农村的基本边界,保护农民与城市居民的根本利益不受侵害。四是推动土地征用制度的改革。制定新的土地征用办法、补偿标准和补偿机制,严格区分公益性用地和经营性用地,明确界定政府土地征用权和征用范围,保障农民作为土地产权主体的权利。建立征地监管体系,培育独立自主的土地征用、出让和转让等土地市场主体,包括供给主体和需求主体,将土地总体规划的调整审批权限以及土地出让金的管理权限上收,对建设项目用地严格地管理,避免地方政府既当所有者又当经营者和监管者。探讨农耕土地的出让和转让制度,建立农村土地所有权和使用权出售和出租机制,探索土地出让综合评标方法,推进经营性单位划拨土地和无偿占用土地向有偿占用土地转变。建立失地农民的社会保障和就业制度。五是建立行业用地监控体系及制度,完善土地规划监管制度。加大土地管理执法力度,维护良好的土地市场秩序。六是改革土地出让、转让制度。对经济发达地区财力增长较快而房价又畸高的城市,可探索由购房户分期支付土地出让金的办法来建设特定商品房;减少划拨用地,取消协议出让土地,完善土地招标和拍卖制度;对宗地的出让面积应加以控制并限期开发完成、限期上市,防止囤地和囤房;土地出让前必须有规划控制指标,尽量采取熟地出让的方式出让土地。
3、完善政策法规,制定《住宅法》
法制建设滞后于行业发展所带来的一系列相应问题,已严重影响了房地产业的规范发展以及住房公共政策实施的严肃性和可持续性。因此,应优先考虑出台《住房保障条例》,从法规上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立,以及对违法违规行为的惩处措施等内容,待时机进一步成熟后再开展《住宅法》立法工作。我国有必要尽快制定《住宅法》,通过制定住房市场的中长期公共政策,以法律保障每一个公民的基本居住权得以实现,从而体现中国住房公共政策的基本原则。
加快《住宅法》立法工作的意义在于:一是从法律上确立人民的住房权;二是重新建立多元化的住房供应市场体制,让开发商供应房屋以外的住房供应途径切实发挥作用。按照目前住房保障规划,政府需要大量低价或无偿为保障性用房提供土地和资金,这会对地方政府财政收入等政绩考核指标带来压力。在目前的住房供应体制下,政府显然存在多个经济目标冲突的问题。因此,在内容上,《住宅法》应该主要包含以下三个方面。一是住房保障功能,强调居民有住房权,实现“居者有其屋”。二是保护消费者权益,对由拥有住房权而产生的房屋处置、物业费等问题做出相应的规定。三是重构市场制度,对房屋供应结构进行重新审视和调整,逐步转变由开发商垄断的住房供应体制,形成政府、单位、开发商“三位一体”的住房供应体系。即建立和发展国有独资公共住房开发企业、住宅合作社、建筑开发商三支住宅建设开发队伍,建立和完善以非营利公益性住房为主的廉租住房、经济适用住房、合作住房和商品住房四类住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。改变开发商垄断的住房供应现状,应将政府供应、居民互助建房等共同列入住房供应主体范围。
【参考文献】
[1]易宪容:论中国住房公共政策的基本原则与框架[J].经济社会体制比较,2009(6).
[2]倪鹏飞:建立多层次的中国住房公共政策体系[J].财贸经济,2008(1).
[3]孟晓苏:住房政策的国际经验与启示[J].中国软科学,1998(7).
新公积金政策篇2
同志们:
市政府决定今天在这里召开市住房公积金管理委员会二届二次会议，目的是总结去年工作，研究并安排部署今年工作任务。刚才，市住房公积金管理中心报告了20**年住房公积金管理工作、20**年度住房公积金归集、使用、收益及分配执行情况、2010年度住房公积金归集、使用计划及增值收益分配方案，与会委员认真进行了讨论（审议），发表了很好的意见。
下面，我讲两点意见。
一、对20**年住房公积金管理工作的估价
20**年，我市住房公积金事业实现了新发展、新跨越。一年来，在管委会的领导下，全市住房公积金管理工作严格贯彻落实《住房公积金管理条例》和管委会二届一次全会决策，紧紧围绕市委、市政府中心工作，狠抓管理，攻坚克难，通过全市住房公积金管理战线全体干部、职工的努力，呈现出良好的发展态势，超额完成了年初确定的目标任务，为我市应对金融危机，保持经济平稳增长和改善职工住房条件做出了积极的贡献。20**年，全市共归集住房公积金7.3亿元，较20**年同期增长57.67％，累计归集额突破30个亿，归集余额24.35亿元；共提取2.25亿元，是20**年的4.5倍；发放贷款7.18亿元，较20**年增长139％，累计发放个人住房贷款达15.62亿元，贷款余额10.23亿元。住房公积金归集和使用率迅速增长，社会效益和经济效益得到显著提高，住房公积金管理工作走在了全省乃至全国的前列，受到了国家住房和城乡建设部、省住房和城乡建设厅的肯定和表扬。主要抓好了以下几方面的工作：
一是狠抓归集管理，确保了资金按时足额缴存。归集是住房公积金管理的源头。机构调整以来，我市按照《住房公积金管理条例》和相关规定，不断完善归集制度，创新管理手段，强化内部考核机制，加强住房公积金制度的宣传、联系和执法力度，采取了一系列行之有效的措施，归集管理取得了显著的成绩，到20**年基本实现了住房公积金按月足额缴存，从20**年的归集余额只有1.1亿元，发展到年归集资金7.3亿元，归集余额达到24.35亿元，是机构调整前的22倍。实现了缴存单位“要我缴存”到“我要缴存”的思维模式转变，确保了资金归集的正常化、规范化，有效降低了管理成本，提高了资金使用效率。市直和各县区坚决执行市委、市政府提高缴存比例的决策，想方设法挤出资金提高财政拨款单位职工的住房公积金缴存比例。目前，全市除盐津县执行8%，镇雄县执行9%的缴存比例外，市级和其余县区住房公积金缴存比例都达到了10%。缴存比例的调整，进一步提高了广大职工住房资金的积累，增强了住房购买力，得到了大家的积极拥护。
二是狠抓贷款规模，职工购房资金困难有效解决。20**年，在席卷全球的金融危机影响的压力下，全市住房公积金管理工作严格落实“保增长、保民生、保稳定”的要求，按照力争实现当年新增4亿元贷款余额的目标任务，结合实际，认真分析研究，不断创新工作思路，采取了深挖信贷资源、简化手续、降低门槛、拓展贷款范围、开展异地抵押贷款、引入委贷业务竞争机制、提高服务质量和工作效率等一系列行之有效的措施，仅1年时间，全市发放贷款7.18亿元，接近**发放住房公积金贷款以来5年的总和；实现新增贷款余额4.73亿元，超额完成了工作任务，充分发挥了住房公积金低息、互助作用，为我市的房地产业经济和城镇化建设提供了必要的资金支持。同时，在发放贷款过程中，高度重视信贷资产的安全问题，严格控制逾期贷款的产生，进一步加强贷款受理审批审核，强化贷款抵押担保制度，积极与委贷银行、缴存单位和财政部门的联系协作，采取多种方式及时催收逾期贷款，对信用度差、恶意拖欠户及时通过处置抵质押物和向法院等方式追收逾期贷款，净化了我市住房公积金金融环境，确保了住房公积金的保值增值，实现了当年放贷无逾期，全市住房公积金贷款逾期率降到0.001‰的历史最低点，远远低于全国和全省平均水平。
三是狠抓服务质量，管理效率和服务水平不断提高。及时出台了住房公积金提取政策配套文件和措施，确保新提取政策落到了实处。进一步强化限时办结制度，提高工作效率，贷款业务的受理、审查、审批、发放等环节时限不断缩短，每笔贷款办结时间由原来的30个工作日缩短为13个工作日。认真办理政协提案，及时与政协委员进行面商，解答政策。切实做好住房公积金网站、政务信息公开网站和96128热线“阳光政务”工作，通过网站、电话等交流平台，不断加大住房公积金政策宣传力度，加强了与缴存职工的交流沟通。通过努力，管理效率和服务质量得到了较大的提升，树立了良好的社会形象。
四是狠抓队伍管理，保证了资金运营安全。一年来，全市狠抓了住房公积金管理队伍建设，开展了“整顿管理秩序、提高管理水平，构建住房公积金管理地图”等活动，不断提高了管理人才队伍素质。进一步加强了住房公积金财务管理和会计核算工作，强化内部业务稽核工作，有效保证了财务管理规范、资金安全，有效杜绝了违规、违纪情况的发生，规范了业务管理，确保了住房公积金资金安全和管理人人身安全。同时，进一步加强网络安全管理，规范操作程序，落实信息系统管理安全责任制，提升信息网络安全防护等级，提高信息利用效率，确保住房公积金管理数据安全、及时、准确。
总的来讲，全市住房公积金管理工作取得了显著成绩。但在住房公积金制度的巩固、发展中仍存在不少困难和问题，离市委、市政府和广大职工的要求还有较大的差距。主要表现在四个方面：一是住房公积金制度发展还不平衡，住房公积金覆盖率还有待进一步提高。二是我市住房公积金的资金使用率还需进一步提高。三是政策宣传力度还应进一步加强。四是随着我市住房公积金管理业务的快速发展，管理队伍不足与管理业务量增大的矛盾更趋突出，办公软硬件设施还不能适应当前工作的需要。
以上问题必须引起我们的高度重视，以求真务实的态度，切实加以解决，推进我市住房公积金管理健康、快速发展。
二、认清形势，抓住机遇，推动住房公积金管理良性发展
加强住房公积金管理工作，是解决职工住房困难问题，提高职工福利待遇，推动经济社会发展的重要工作。2010年，针对中央继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，抢抓扩大内需保增长的机遇，加强领导、完善制度，强化管理、突出服务，推动全市住房公积金管理工作再上新台阶，仍然是一项十分重要的工作。重点要做好以下几个方面：
（一）强化贷款管理，加大资金投入。我市的房地产业起步较晚，充分利用住房公积金贷款的低利率优势，引导住房公积金贷款消费，解决中低收入缴存职工的住房困难，尽量减轻职工的经济负担，充分发挥住房公积金在房地产经济、城镇化建设中的促进作用，是住房公积金管理工作的重点。我市自20**年启动住房公积金贷款业务来，不断降低准入门槛、减化手续，通过提高贷款额度、延长还款期限等方式，加大了对职工购建房资金的投入力度，为我市房地产经济和城镇化发展提供了重要资金保障。面对当前国家扩内需保增长和继续实行适度宽松的货币政策的形势，为进一步发挥住房公积金的作用，促进我市房地产业发展和城镇化建设速度，应着力抓好以下工作：一是继续强化“为缴存人服好务”管理宗旨，进一步拓展住房信贷市场，努力提高住房公积金的使用效率，确保全年发放住房公积金个人住房贷款5亿元，为改善职工居住条件，促进住房建设快速发展服务。二是在扩大贷款规模基础上，进一步加强逾期贷款管理，坚定不移执行保全资产措施；各县区政府要加强对住房公积金信贷工作的领导和支持，努力净化住房公积金信贷环境，管理中心要加强与财政、缴存单位的沟通协调，建立多种扣款机制，切实将风险最小化，确保信贷资产质量优良。
（二）继续搞好政策宣传，为缴存人服好务。住房公积金管理的最终落脚点在于服务缴存人，缴存人满不满意、高不高兴是衡量工作效率的标准。自提取新政策实施以来，我市积极抓好政策落实，赢得了广大缴存人的支持，产生了较好的社会反响。但是，依然存在少数缴存人对政策了解不够，认为只要在异地购房就可以提取住房公积金，甚至写信给市委、市政府主要领导，提出质疑。这些缴存人反映的情况，虽然不符合有关规定和**实际，但由此也表明，我们的宣传力度还有待进一步加强。因此，管理中心和各县区政府要进一步加大宣传力度，通过报纸、电视等媒体，广泛宣传《住房公积金管理条例》等办法规定及管委会讨论通过的各项新政策，对住房公积金政策进行准确的解释，让大家主动、自觉地参与到建立、完善住房公积金制度，推动全市住房公积金管理中来。同时，要进一步加强**住房公积金网站和电子政务信息网站管理，及时报道和宣传住房公积金相关政策法规，为住房公积金缴存职工提供网上帐户情况查询，方便广大缴存单位和缴存职工，增强管理透明度，促进各项管理更加规范、快捷、便民、高效。
（三）加大政策研究力度，为《条例》修改献计献策。《住房公积金管理条例》自1999年3月颁布后，20**年进行了修改，作为住房公积金管理的行政法规，一直沿用至今。在执行《住房公积金管理条例》的过程中，全国不少专家、学者、住房公积金管理者提出了许多意见，进行了一定的探索和尝试。去年11月召开的全国住房公积金研讨会，提出从资金的属性、资金的定位、利率机制、行政强制、中心定位、管理体制、监管机制、决策体制、增值收益分配等九个方面，对住房公积金的历史、现状和未来进行分门别类的研究，为《住房公积金管理条例》修改提供理论依据。我市的住房公积金管理工作虽然走在了全省、甚至全国的前列，但政策研究方面必须进一步加强。各位委员和管理中心要从不同的角度进行认真研究，形成调研材料积极向上反馈，为《住房公积金管理条例》修改提出意见、建议，这既是宣传**的窗口，又是对管委会工作的促进。
新公积金政策篇3
关键词：住房公积金制度；英国住房保障制度；启示
中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：16723198（2013）18003102
住房公积金，是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。所有在职职工每月必须按一定的比例扣除部分工资，作为单位的私人企业或政府部门也必须按职工每月工资的同样比例逐月划出相应款项，分别记于职工名下，两者统一存到银行，作为雇员或受薪者的公积金。作为一种特殊的政策性住房资金，自建立以来对中国改革传统住房分配体制、创新住房保障制度、改善城镇居民居住条件、促进房地产业繁荣发展等起到了重要推动作用，并有效地解决了部分城镇中低收入职工家庭的住房问题，成为职工改善住房条件的新型增资融资渠道。但随着中国经济的发展和社会的转型，现行的住房公积金制度已存在并突显出诸多诟病，原有的住房公积金管理中心已逐渐显现“角色僵化”、运营模式单一的弊端。由于相关法理关系的模糊性，现急需建构更高层立法支撑，并从住房公积金的本质属性出发来规范资金的运作，依此路向对当前住房公积金的管理和运营模式进行变革。
1我国目前公积金管理运营中存在的主要问题
1.1覆盖面不广、缴存率偏低，制度欠缺公平性
我国住房公积金目前并没有覆盖非公企业人员、私营企业人员、下岗职工、个体劳动者和自由职业者以及进城务工人员，全国有近3500万在岗职工还未参缴。同时住房公积金低息贷款优惠政策倾向于有一定支付能力的中高收入阶层，低收入家庭无从享受住房公积金低息贷款优惠，造成制度的不公平。
1.2公积金的闲置金额高，使用效率低下
长期以来，我国的住房公积金使用效率较低下，闲置金额总量较大。如2008年度我国缴存的住房公积金的总额度为4469.48亿元，而住房公积金的提取额仅为1958.34亿元，仅2008年的闲置公积金达2511.14亿元，2008年公积金的使用效率仅为43.82%。同年累积的全国住房公积金缴存总额高达20699.78亿元。2010年，我国缴存的住房公积金总额达到2.2万亿元，而闲置的公积金高达6000亿元，照此发展趋势，专家预计到“十二五”期末，全国年结余的住房公积金额度将达到1万亿元左右。全国如此高额度的闲置住房公积金与我国目前中低收入阶层住房紧张的情况是不相符合的，因此，我国如何提高公积金的使用效率，从而有效缓解公民，尤其是大中型城市公民的住房紧张问题，是政府各个部门都应该十分重视的问题。
1.3公积金投资效率低下，保值增值困难
按照国务院的《住房公积金管理条例》的规定，目前我国住房公积金可以通过三种方式实现增值收益：利用住房公积金的个人住房贷款、国债投资以及银行存款。然而，目前我国个人住房贷款资金的运作效率低，国债投资品种过于单一，通过银行储蓄的利率又过低，使得我国住房公积金保值增值困难。公积金采取现有的这种封闭、单一的运作方式，不仅限制了与金融资本市场的联系也无法实现资金的流动性和营利性。住房公积金保值增值困难，已成为影响我国住房公积金制度全面推行和持续发展的一大瓶颈。
1.4管理不太规范，法制不太健全
目前的住房公积金管理机制不规范，管理制度缺乏系统化和具体化。住房公积金管理中心无法承担住房公积金运营风险。全国上万亿的住房公积金资金实际上是由各地管理中心作为商业银行的超级储户方式调度运作，但是这部分巨额资金却不在直接金融监管体系范围内。同时，针对公积金管理和运营的法制建设并不完善，没有制定出一个公积金有效管理和运营以及风险承担的责任机制和补偿机制。
2英国公共住房政策发展历程和特点
英国经济发展得较早，住宅问题也最早出现。随着第一次工业革命的深入，特别是第一次世界大战结束后，大批人及退伍士兵进入城市，住房供需矛盾日趋严重，大部分城市居民没有住房，加上由于恶劣的住房条件导致瘟疫流行等社会危机，社会公众强烈要求政府干预住房市场。1919年英国政府出台《住宅法》，确立了以社会住房为核心的住房政策，国家通过投资建造公共住房，并以低租金给居民的方式，对住宅市场进行干预。第二次世界大战后，由于战争破坏，英国住房出现严重短缺的情况。政府以集中建设公房为重点，大力促进住宅建设，以此来增加住房供应。20世纪60年代，为保障居民的基本住房，政府更是鼓励住房协会参与到住房建设和管理，并设立了专项财政基金，以提供低廉租金住房。1979年撒切尔夫人为首的保守党执政后，为了解决政府公共部门低效率和机构臃肿等诸多问题，大力推行“私有化”政策，政府把提高住宅私有化率作为主要的住房政策目标。在20世纪90年代后期，布莱尔为首的工党在原有住房政策的基础上，继续调整和完善公共住房政策，首先是提高公共住房的质量标准，并合理确定公共住房的租金价格；其次是继续鼓励地方政府将公共住房向住房协会转移。
解决城市居民，尤其是中、低收入阶层的住房问题，一直是英国政府住房保障政策的根本目标，但是在不同的历史时期，住房保障政策的具体目标并不完全相同。从整体上看，英国的住房保障政策的改革可以简单地归纳为：从由政府直接投资建造住房发展到通过市场机制，解决住房问题，其特点主要表现为以下三个方面：
2.1用立法推进住房保障制度的实施
英国的住房保障制度基本上是以法律形式存在的，反映在不同时期的住房法中。早在1851年英国就颁布了《劳动阶级租住公寓法》，成为最早的住房立法，随着经济时代的不断发展，住房保障制度的不断变革，英国政府陆续颁布了《住房法》、《住宅与建筑法》和《住宅与规划法》等各种法规，这些法案法规为英国公共住房政策的执行提供了法律依据和有效保障，从而确保了住房政策的有效实施。
2.2中央政府和地方政府协同调控执行
在英国的住房保障制度中，占据主导地位的仍是中央政府，但中央政府只进行适度调控；地方政府作为住房保障政策的执行者，起着直接和关键作用。中央政府和地方政府的协同调控执行主要表现在：一方面，中央政府对地方政府的住房政策的实施进行宏观调控，地方政府负责住房分配、管理和租金制定政策等方面的具体实施和执行。中央和地方两级政府之间通过调控执行相互配合，构成英国住房保障制度的主体，发挥很大的作用。
2.3采用多种政策进行调控
英国的住房保障制度包括公共住房的财政政策和金融政策，并结合引导和管制政策，直接供应和间接补贴双管齐下。英国的金融机构比较发达，各金融机构之间有明确的分工，资金来源及用途受到严格限制。其中，参与住房抵押贷款的机构较多，如商业银行、投资银行、建筑社、住房协会以及外国金融机构。政府通过立法引导住房协会、私营公司等的住房建设和投资方向，通过行政手段赋予住房协会更多支配和管理社会分房的权利职能，另一方面又要求企业在房地产开发时须配建固定比例的保障性住房。除此之外，政府对保障性住房的质量标准和租金也有着苛刻的要求，从而保证居民的基本生活质量。
英国公共住房财政政策的基本内容为对房租进行管制、地方政府直接投资建造住房、对住房的房租和地方政府进行补贴以及针对无家可归者采取的新措施等。
3对我国住房公积金制度发展完善的借鉴启示
3.1加强和完善立法建设，为住房保障制度提供法律支撑
住房保障及公积金制度的完善作为一项重要的社会政策，需要有效的法律支撑和保障，完善的法律体系保证是英国住房政策实施效果显著的基本原因之一。英国政府制定了《住房法》、《住宅与建筑法》和《住宅与规划法》等法规，法律明确规定了公民的居住权，要求保障公民的基本居住条件。我国至今尚未制定住房保障的专门法律，由于缺乏法律的规定与约束，地方政府常常漠视住房保障，住房公积金制度也相当不完善，无论是管理上还是经营上均缺乏有效法律法规的引导和保障。国家政府有关部门应尽快根据我国国情，制定专门的住房保障法律法规，从立法层面来规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及专门管理机构的建立，有效引导和完善住房公积金的合理使用，有效指导地方政府在公民住房政策上的具体实施。在统一的住房保障法律法规的前提下，地方政府也要从当地的实际情况出发，制定地方性的住房保障法规，保障基本居住条件和质量。
3.2加快政府职能转型，发挥政策导向作用
住房保障制度作为一项重要的社会政策，政府应当成为构建住房保障制度的主体。在我国目前的住房保障制度中，政府过分地强调市场因素，使得住房的货币化现象严重，相关部门的住房保障职能也没有完全确定起来。政府应当积极转变职能，使得住房保障制度的构建建立在市场机制的基础之上，实行住房政策的市场化，但同时政府也要积极发挥主导作用，通过公共政策引导和公共产品的供应，引导开发商投资保障性住房，来解决居民尤其是低收入者住房问题。政府应更好的发挥政策导向作用，保证我国的住房保障制度不断建设完善。
3.3财政和金融相结合促进住房保障的实施和公积金的保值增值
英国在住房保障制度的实施中采取财政政策和金融政策相结合的方式，尤其是金融机构的发展对于改善居民生活条件和质量起到了非常大的作用。我国目前的住房保障制度主要采取财政政策，住房金融政策十分不完善。发展面向中低收入家庭的住房金融机构可以提高住房公积金的覆盖面，保障中低收入家庭的住房条件。同时，在公积金的投资运营中也要发展多种金融工具来实现基金的保值增值，而不只是限于存入银行、购买国债等。
3.4建立多层次、覆盖面广的住房保障体系
我国居民由于收入的差异导致各自承担住房费用的能力也各不相同。我国目前针对不同层次的收入群体实行不同的住房政策。针对中低收入者政府提供廉租房、经济适用房以及公共租赁住房等多种形式，但是这些政策在实际的实施过程中发生了扭曲，导致目标群体的模糊化和不公平。制定多层次的住房保障制度并能有效实施对于解决我国不同群体的住房问题有着重要的意义。
参考文献
[1]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经出版社，2003：249280.
[2]刘丽巍.我国住房公积金管理体制及运营模式改革探讨[J].中国房地产，2011，（14）：6873.
[3]王兆宇.英国住房保障政策的历史、体系与借鉴[J].城市发展研究，2012，（12）：134139.
新公积金政策篇4
实际上，自2014年年初以来，舆论关于公积金提取的话题热度始终不减。北京拟出台公积金提取“新政”的消息一经，立刻与此前各地出台相关政策后的舆情走势形成对照呼应，延续了此前相关信息的传播趋势，因此在报道初期，相关信息的传播量就已达到高位。
普通网民成为舆论的主要来源
通过相关数据我们发现，北京准备出台相关政策的消息在新闻媒体和自媒体平台上的传播走势一致，均呈现“高开──低走──再次攀升”的特点。北京本地媒体、政府新闻办公室官方微博“北京”等，分别对相关消息进行了多次报道，成为比较主要的信息源。
尽管报道内容的详尽程度前后有所差异，但正是信息的二次加工和相关部门对消息的持续，才导致本次舆情呈现出两个明显的传播高峰。
在关注度方面，由于相关消息时间较短，具体条例尚未出台，因此传统媒体中呈现出新闻传播量高、原创评论文章相对偏少的情况。主要自媒体平台中，意见领袖和专家的反应与传统媒体类似，同样持比较谨慎的观望态度，较少发声。而与前两者不同的是，普通网民对该消息的反馈非常积极，成为舆论的主要来源。
为公众提供方便是新政最大的优点
综观舆论对北京准备出台的公积金管理新政的表态发现，本次公积金新政得到的舆论反应相对正面，为新政策鼓掌和谨慎乐观的观点占据主流。不少评论认为，简化办事流程，为公众提供方便是新政最大的优点。
但在我国，公积金提取困难、额度受限，甚至是套取、骗取频发的问题始终存在，一地的局部改革显然并不能对此起到决定性的改善。因此，如何规避法律的风险，还需要相关部门对公积金管理办法作出及时修订，让公积金真正体现出“公共积累”的作用。
新公积金政策篇5
住房公积金是在职职工及其单位各自按照规定比例缴存的归职工个人所有的长期住房储金。我国的住房公积金制度是城市住房制度改革的产物。自1988年2月国务院《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》以来，城市住房制度改革正在分期分批推进，巴州1995年推进了住房公积金制度。
一、巴州住房公积金发展现状
二、公积金事业的科学发展需要创新
（1）在政策方面进行创新。扩大公积金金融品种，可实行以房养老反按揭贷款，随着我国老龄化社会的到来，市场非常广阔；可考虑用风险保证金的一部分资金购买廉租房和经济适用房，即可为低收入和“夹心层”家庭解决居住问题，还可提高增值收益。实行低首付，与政府担保相结合，对低收入家庭降低首付款比例；可较大幅度降低住房公积金利率，拉大与商业银行利率差距，充分体现政策性住房金融对广大中低收入家庭的支持力度，同时还可增强与商业银行的竞争力，也可考虑对低收入家庭实行贴息贷款等。
（2）在制度和措施方面进行创新。
如非公制单位可按照低门槛标准建立住房公积金制度，在非公经济组织扩面上实现新的突破；适当上浮中低收入职工家庭住房公积金贷款额度。为全市农村中小学教师建立公积金制度，对低收入和进城务工人员规定最低缴存额，实现公积金的逐步积累。
（3）以实干精神作为实现科学发展的有力保障。实干精神，就是脚踏实地的拼搏进取精神。任何创新的战略和思路，都需要我们扎扎实实地去落实。实践需要科学理论，创新精神，更需要胆魂，能力和闯劲，这就需要公积金系统的每位成员都去主动地想事情，做事情，把事业当作人设个的追求，把全部精力都集中到事业的发展上来，使公积金制度更好地融入全市，全省和全国的经济社会建设中，实现更好更快的发展。
（1）强化住房公积金归集手段。
发展住房公积金事业，不仅关系到职工合法权益，更关系到国家加快住房建设和扩大内需战略决策的实施，因此要依照《住房公积金管理条例》加强依法征管。一是加大《住房公积金管理条例》的宣传力度，大力宣传建立住房公积金制度的优越性，，充分调动单位和广大职工缴交住房公积金的自觉性和积极性；二是财政、审计部门要加强配合，加大监管检查力度，重点解雇住房公积金覆盖面小的问题，强化归集手段，使各企业单位的领导充分认识缴交住房公积金和缴纳职工养老保险金的同等重要性。三是依照《条例》规定，对拒不执行国家房改政策，擅自不实行住房公积金制度，拖欠、挪用公积金的单位，特别是只重个人政绩不为职工履行义务的单位负责人，要追究其行政责任，并实施相应的经济处罚，以维护职工应享有的合法权益。
（2）促进中低收入居民住房保障。
一是建立立体式的住房金融体系。在住房公积金贷款的使用上，必须要求限量使用，每笔贷款上限不应定得太高，以保持住房公积金贷款在使用上的公平性。合同储蓄模式体现多存多贷的原则，适于在中、低收入居民中开展。二是完善专门针对低收入阶层居民的住房供给制度。经济适用房的推出，确实在客观上起到了平抑房价，促进中低收入阶层居民住房条件改善的作用。但由于相关制度在具体执行当中缺乏监督和管理，经济适用房已经成为不少高收入居民购买第二、第三套住房的重要对象。为此，政府应完善居民收入的核查制度严格各类住房的购买条件，提高政府有限财力的作用成效。三是实行经济适用房的政府回购制度。
（3）完善住房公积金监督机制。
对住房公积金的监督如前所述流于形式，要进一步有效解决对住房公积金的监督问题，在成立真正的政策性住房金融机构后，撤销住房公积金管理委员会，同时成立独立的住房政策性金融机构，彻底改变当前的住房公积金监管体制下的缺位现象。该监管机构可以直接隶属于国务院的监管机构，对住房政策性金融机构进行垂直监督管理，不受地方政府的约束。政策性住房金融机构必须定期公布住房公积金及住房信贷等业务的运作情况，如每季度公布一次公积金经营运作的情况。同时，住房银行监管机构每半年公面对住房银行运作的监督报告。在此基础上审计部门对住房政策性金融机构和监督机构的工作进行监督。审计部门每年也要公开对这两个机构的审计报告。
（4）提高住房公积金的使用率。
首先，是要转变观念，切实改进贷款服务。克服只求管住、不求用好和怕麻烦的消极思想，认真解决贷款条件过高、手续复杂、审批时间长等问题，强化服务意识，提高服务水平。其次，是简化贷款审批手续。建立个人住房贷款个环节的联合办公制度，实行一条龙服务，提高贷款工作效率，方便职工贷款。最后，是要努力降低个人贷款的担保、评估、公证、保险、抵押登记等各种费用，减轻职工负担，真正发挥住房公积金作为政策性个人住房贷款的优势。
（5）发挥住房公积金的作用。
新公积金政策篇6
[关键词]以房养老思路方式
我国正进入老龄社会,目前60岁及以上的老年人口已达1.45亿,占全国总人口的11%,预计到2050年老年人口将达4.2亿,占总人口近25%。在社会保障体系逐渐完善的情况下,如何应对“未富先老”的国情,真正实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标,成为政府和社会普遍关注的重大问题。
一、问题与思考
“老有所养”的两大基本要素:一是有适合的居所,因为老年人生活内容主要是依托居住空间环境来实现,年龄越大对居所的依赖性越强;二是有相应的可支配收入,用来满足物质和精神生活的需求。
近几年各级政府高度重视养老事业,积极采取切实有效的措施,在税费减免、财政补贴、养老金递增等方面实施政策倾斜。一是政府财政是养老事业的投资主体;二是机构养老(如养老院,托老所等)是政策优惠和资金投入的主要对象;三是政府可投入的养老资源与实际需求差距很大。目前社会各界议论和关注的热点主要围绕:政府应加大投入、老年公寓如何设计、如何服务等问题展开。但资金从何处来这一核心问题却被忽视。笔者认为,即使今后我国财力不断丰厚,对老龄事业的资金投入持续增加,也无法同步满足日益庞大的老龄群体和日益增长的物质及精神需求。
如:鞍钢目前大部分退休人员而言,其特点是原工资性收入较低,积蓄较少。通过房改获得的自有住房是其家庭最大的财产,也是在生活资料方面最大的社会资源存量,因此只有发挥和盘活现有住房,向存量住房要资金,将生活资料转化为养老资金,降低生活成本,提高支付能力,才能加快实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”的目标。
二、思路与方式
1.总体思路
主要是政府引导、市场运作、以房养老、金融服务。
(1)政府引导。高度重视养老事业,鼓励引导以房养老,通过制度创新,政策倾斜,专项启动,积极调动社会各方资源为养老事业服务。
(2)市场运作。按照市场价值规律和供求规律进行市场化运作,由银行、保险、住房公积金管理机构、房地产开发企业、房屋管理和司法公证部门、拍卖行业、中介行业等机构和部门共同参与及操作。
(3)以房养老。实施住房生活资料与养老货币资金的互动与五个“转通”:
一是人与房转通。60岁前人养房,60岁后房养人。
二是新与老转通。一方面是老年人与中年人转通,现有60岁及以上为“存量人”,将近退休的中年人为“增量人”,两者不能隔裂而应贯穿,破除现行就存量老人制订和开发各种优先政策及金融产品的思维定势;另一方面是老房与新房转通。现有自住产权房为存量房,需要购买新居房为增量房,在发掘、搞活现有存量房资源的同时,对后续新居增量房需求一并考虑,统筹建设,如适合老龄人居住的多功能老年公寓、普通商品房等。
三是房与钱转通。通过运作机构将住房变现金,用自己的房变现为自己的钱,用于提升养老生活质量。
四是购与租转通。根据老年人及家庭的经济能力,对购房、租房、调房应同步顾及、相互转通。
五是政策性住房与商业性住房转通。老龄群体中经济收入存在高、中、低三个层次。目前政府提供的经济适用住房和廉租住房等政策性住房在数量上难以普惠符合条件的中低收入者,由于历史的原因,部分老年人居所多为老、破、小。通过市场化运作,将这部分住房腾出,用于廉租住房房源。
(4)金融服务。目前无论是住房公积金管理机构提供政策性住房贷款,还是商业银行提供的经营性住房贷款,均以退休年龄为“红线”,申贷人资格和还贷期限一般截止到退休年龄。公积金管理中心的买断产权以房自助养老尤为重要。
自主开发创新,如:(1)由开发商建造新型养老公寓,个人购买,公益性机构管理;(2)由开发商建造,政府一次性买断,个人租用;(3)由开发商建造,政府租用,公益性机构管理;(4)由公益性机构建造,政府补贴,个人买或租:(5)老年人腾出的住房由政府作为经济适用住房、廉租住房,解决中低收人家庭的住房问题等,也可将各种方式组合交叉运作,充分调动市场各种存量房资源,加以重组整合,营造全新的格局。
2.养老方式
据2015年国民经济长期规划预测,在本世纪前15年,我国将强调以家庭养老为主,走家庭养老与社会养老相结合的道路,改造和新建多样化的老年住宅,增建社区养老服务设施,大力改善家庭养老环境是我国老年安居环境建设的首要任务。
目前我国养老方式基本为四种:一是分散式居家养老,其住宅为本人或子女所有,生活自理或请保姆或由子女护理,这种传统型养老是目前主流方式。二是集中式机构养老(也称社会养老),即各种“养老院”、“敬老院”、“托老所”、“护理院”等等,由政府投入或社会捐赠,属社会福利性质,主要解决“三无”老人(无子女、无依靠、无经济实力)的养老问题。三是集中式老年公寓,由开发商建造,市场化运作,且带有一定的公益色彩,可购可租,配套设施齐全,实施产权式酒店管理和服务,是新型的居家养老方式。四是分散式社区养老,在传统家庭养老的基础上,由社区建立专门服务机构,通过政府购买服务方式,对所在社区的老人,分门别类适时上门提供生活照料及保健康复等方面的服务,是社区福利事业的一个组成部分。目前及今后总体上是以居家养老为主,社区养老为辅,机构养老为补充。
目前我国独生子女政策形成“4:2:1”家庭结构的现状及占比持续扩大的趋势,老年人及青年人观念的不断转变,传统型分散式的居家养老方式将逐步被集中式新型老年公寓的养老所取代。但是在制定房地产开发政策和开发商新建住宅小区时,这一趋势尚未受到重视,在政策上只明确要扩大经济适用住房、廉租住房、限价房、定销房和占70%的90平方米以下的中小户型房,以及绿化率、商场、服务行业、文体活动场所等生活服务设施,唯独没有提出有关老年公寓的政策要求。
建议在新住宅小区开发规划建设中,明确设定多功能老年公寓建设的量化比例,如10万平方米住宅小区,应建若干比例面积的老年公寓,同时配套社区养老服务部门,使新建住宅小区成为适合老、中、青、幼四个层面宜居的和谐社区。
三、启动与试点
如何找准切入点,启动创新试点工作,笔者认为应从住房金融入手。在老龄金融服务和以房养老方面,初步设计以下创新品种。
1.试办住房公积金“加按揭”贷款。“加按揭”贷款是指已办住房按揭贷款,正常还款一年以上,为现房的借款人提供一种“追加”贷款服务,包括两种涵义:一是根据其抵押房产的评估值和贷款成数,已还部分贷款后,房屋价值大于贷款余额,对已还贷款数仍可继续贷出。二是房价升值,现评估值超过原评估值,升值部分可按贷款成数计算后再追加部分贷款,增加的贷款可付现金用于合法的日常消费,对于即将退休或原贷款期限30年的借款人,突破原贷款政策以退休年龄为限的红线,增贷部分可以用于养老。
2.试办老龄住房公积金贷款。对退休前正常缴存住房公积金的职工,在退休时不提取住房公积金账户余额者,可申办住房公积金贷款,用所购新房抵押,由本人或缴存住房公积金但无贷款的子女偿还,原住宅由住房公积金管理中心用增值收益资金收购,用于廉租住房或经济适用住房房源。
3.试办“以房自助养老”。对退休前正常缴存住房公积金一年以上、已退休且年满65岁及以上的老人,可将自有产权住房卖给住房公积金管理中心,老人一次性收取房款,同时住房公积金管理中心再将此房返租给老人,租期双方约定,租金与市场价相同。老人按租期年限将租金一次性付与管理中心,其他费用均由管理中心交付。租期满后,如老人健在则租金全免:如期内过世,剩余租金则退还老人的遗产继承人。这一办法侧重于居家养老。住房公积金管理中心最终将其房屋用于廉租住房或经济适用住房。
4.试办按揭与倒按揭串联接力贷款。对现有住房公积金按揭贷款购房的职工,即将退休且正常还贷即将结束,住房公积金管理中心与借款人双方约定,再办理倒按揭贷款,对该房重新评估后再抵押给住房公积金管理中心,一次性或按月取得一笔资金,用于养老费用,该房仍由本人居住直到去世,其房产可以由其子女或住房公积金管理中心出售,用来偿还贷款本息,如由住房公积金管理中心处置变现,价值大于贷款本息的,剩余部分退还给继承人。
5.试办产权回购或业务。开发公司建造的商品房或老年公寓,由老人本人或家人全额付现或住房公积金贷款购买入住。次年起,开发商逐年向其回购部分产权,对全额付现购房者,其回购资金用于养老;对于住房公积金贷款购房者,可以用回购资金偿还贷款。由于房价的升值,原则上可以住新房不花钱。住房公积金管理中心回购完毕取得完全产权后,可再循环使用。
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