房屋管理解决方案范文篇1
[关键词]房屋交易；权属档案；优化与创新
文章编号：2095-4085（2015）10-0073-02
房屋交易权属档案是房地产管理部门不可忽视的一部分工作，具有很强的技术性和专业性。但是目前我国房屋交易权属档案管理工作还不够完善，特别是房屋交易信息关乎着人们的切身利益，如何做好房屋交易权属档案管理优化与创新工作有着重要的意义。
1房屋交易权属档案管理问题
1.1信息收集面窄、方式单一
目前房地产作为城市建设的龙头产业，随着社会经济的发展，也让越来越多的经济业务参与其中。如房屋拆迁、旧城改造、房屋买卖、交换、继承、抵押等，业务的发生即带来相关文件资料的产生。除了登记档案外，还有其他的项权设立与撤销工作，但是我国的档案管理人员却很少参与到这些业务当中，房屋交易权属档案登记仅仅限于登记部门，这就容易造成交易权属档案与房地产现状不一致。所以房屋交易权属档案的收集不仅仅靠登记部门，还应该渗透到产权相关的部门。
1.2工作方式不到位
建设部目前还没出台一个明确的房屋交易权属档案保管期限表，所以档案部门基本将档案作为永久保存，不管房屋是否已经灭失。特别是像房屋抵押、拆迁、权属变动等历史久远的档案，没必要全部保留，会给后世子孙带来负担。另外，在档案形成、整理阶段忽略了鉴定工作，对一些仅由业务部门形成的资料几乎没鉴定即可保留，加重了档案管理工作。再者，目前房屋交易权属档案管理工作信息化和数字化较低，这样长久下去影响了整体上的管理效率，对管理工作造成了一定的损失和难度。
1.3管理服务观念不够
进行房屋交易权属档案管理工作的主要部门是司法部门和房地产管理部门。服务范围比较小，且只为用户提供房屋交易权属档案查询方面的服务。对于的产权问题，管理部门则以保护他人隐私为由，拒绝提供相关信息查询。所以档案管理部门的服务观念不够，也会引起民众对房屋交易权属档案管理工作的不信任。
1.4管理人员综合素质不高
房屋交易权属档案管理是一项政策性和业务性较强，涉及面较广且繁杂的工作，所以需要一批有高素质且专业知识较强的人来胜任。由于房屋交易权属档案管理的特殊性，要求管理人员必须具备良好的职业道德和思想政治觉悟。而目前我国有的档案管理人员不熟悉档案专业知识、也不懂与产权有关的建筑、测绘、法律知识。有的人不熟悉电脑操作，仅限于纸面写作处理工作，还有的管理人员对登记发证流程不熟悉，影响了档案管理的效率和准确性。
2优化与创新
2.1规范房屋交易权属档案信息收集范围
只有全面才能满足用户需求，只有准确才能保证房屋交易权属档案的利用价值，所以要规范房屋交易权属档案信息收集工作。如房屋产权属管理部门做好档案前期的控制工作；档案管理部门应把好归档关，对于不符合要求的不予归档；在审核资料环节中要严格遵循法律，注重真实性，确保房屋交易权属档案与房地产现状一致。不管是房屋产权属管理部门还是档案管理部门，都应该建立责任制，各司其职，做好工作。保证档案的客观与真实，为档案利用奠定基础。
2.2对房屋交易权属档案管理模式进行升级
房屋交易权属档案管理向数字化和信息化发展是社会的必然趋势。由于房地产业的发展，使得房屋交易权属档案数量非常大，仅靠人工管理会严重影响效率，所以必须采用先进的数字化管理模式，如房屋交易权属档案管理部门对管理软件进行完善，还可以成立专门的研发小组，对档案管理实际工作中遇到的问题，加以研究并制定新的提高管理效率的方案。
2.3重视服务观念。提高管理部门服务水平
积极宣传房屋交易权属档案的重要性，使民众了解房屋交易权属档案的内容，可定期开展一些活动，开通查询和咨询的渠道，让民众享受更直接、准确的服务。再者，通过开展宣传活动，可以进一步全面深入了解完善档案信息，保证档案数据的全面性。另外也要充分运用网络的发展来为百姓实现房屋交易权属档案信息共享，使网络服务模式更加全方位化和合理化，帮助档案管理部门提高服务水平。
2.4提高房屋交易权属档案管理人员的综合素质
档案管理人员不仅仅做好专业知识，还要跟上时代的步伐，学会运用互联网来提高工作效率。要不断提高对房屋交易权属档案信息的解决和处理能力，具备测量和法律的基础知识。特别是在工作中要树立正确的政治思想价值观，不能，影响档案管理人员的形象。
2.5鼓励管理人员进行创新
创新是对新事物的超越。管理部门要加强对相关部门进行专业培训，还要使档案管理人员与房地产其他部门进行沟通和配合，全面了解档案管理事项。管理部门可以建议奖励机制，积极鼓励管理人员进行创新，特别是对实际工作中遇到问题鼓励积极有效的解决策略，或者对档案管理信息研发的新的软件等，更好地提高房屋交易权属档案管理效率。
房屋管理解决方案范文篇2
一、当前房屋登记工作面临的问题
（一）房屋登记系统问题
《房屋登记办法》的颁布实施，坚持“登记为民”原则，注重可操作性，方便人民群众办理登记，如登记依申请而启动，明确登记时限，对登记申请人必须进行告知等；确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿的内容和形式；合理界定了登记机关权限，有利于提高登记效率；细化了《物权法》规定的登记类型，对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记等登记类型做了具体化规定，更具有可操作性。
以上各种规定，都需要我们切实落到实处，才能真正发挥应有的效用，这不仅是贯彻落实国家法律法规的要求，更是提高自身素质、保障登记安全、维护社会稳定的迫切需要。其中，针对建立房屋登记簿这一核心要求，各地都在原来登记系统的基础上开始了房屋登记簿的建立工作，烟台市也为此开发了全新的登记系统。我市目前在这方面面临着极为严峻的形式，原有的登记系统不完善，无法满足建立房屋登记簿的要求，只能自己摸索手动建立登记簿，工作效率低，无法形成完善的房屋登记系统，也无法完成原来大量登记数据的建立工作，造成房屋登记簿的数据不齐全，不规范，严重影响了房屋登记工作的质量和安全。
同时，由于没有统一的房屋登记系统，房屋的预售备案、房屋抵押等工作都难以统一起来，案件的受理和审批工作也相互分离，不仅增加了大量的重复工作，降低工作效率，更重要的是不能建立统一的房屋登记信息，造成房屋登记的误判，产生不稳定因素。
（二）房产档案管理问题
房产档案目前由市城建档案馆管理，在房产档案管理上主要面临以下问题：
1、部分档案没有做到一户一档
一户一档是房产档案管理的基本要求，如果不能做到一户一档，房产档案就无法体现房屋的产权现状，往往造成产权归属的误判。目前房产档案的管理普遍存在这一问题，一处房产具备几套档案，甚至抵押档案也是单独立档，互不联系，根本无法确定哪一套档案记录的是该房屋的当前所有权人。《办法》实施以后，需要逐步建立房屋登记簿，而房产档案是建立登记簿的重要数据来源。目前房产档案的现状显然不符合数据准确的要求，使房屋登记簿的建立困难重重。一旦因为房产档案的混乱造成登记簿的错误，导致经济损失，我局必将依法承担赔偿责任。
2、没有建立分丘分幅的管理模式
分丘分幅、以图管档的档案管理模式是房产档案管理最科学、最有效的管理模式。目前房产档案只是简单地放入档案柜，办理一批存放一批，全市各个区域的房产档案混在一起，同一栋楼的各户档案分散在整个库房中，难以实现档案的统计分析及利用。比如，因城市规划需要调阅我市某一区域的所有房产档案，目前只能先到现场逐户调查产权人姓名，根据姓名到档案馆逐户调阅，往往几天时间也不能完全调出。而如果采用分丘分幅的存档模式，同一区域的房产档案都集中在同一个档案柜，只需在规划图上划定范围，立刻可以找到该区域内所有房产档案的存放位置，可以极大提高工作效率，更不会出现错误或遗漏。
（三）商品房预售管理问题
为切实规范商品房预售行为，保护交易双方的合法权益，各地都采取各项措施，以加强对预售资金的监管为根本，实现市场的平衡与稳定。烟台市房管局自20__年起开始了该项工作，目前已取得很好效果。我市20__年起，房管处开展了商品房预售备案工作，仅为整套工作程序的一个环节，严格来讲管理工作尚未真正运作，可能产生的后果是：一些企业无证售房、更改设计、面积不足；一些小区配套设施不完善、工期延误；一些企业收取预收资金后，不积极为业主办理产权证书，引起不稳定因素；一些小区物业管理跟不上，体现在收费标准、服务项目和质量不达标的方面；同时，预收资金监管不到位，将可能发生抽逃资金等现象，对市场秩序危害极大。
（四）房屋登记历史遗留问题
20__年下半年，我们集中力量对规划区范围内房屋登记的历史遗留问题进行较为全面的调查摸底。调查中发现存在两大类问题，一类是由于历史原因，房产证未办到个人名下，另一类是已办理了个人房产证，但由于不同因素，无法上市交易。涉及问题总户数为8650户，其中，开发商开发建设的小区产生问题4454户，机关、企（事）业单位自建或购买民房产生问题1240户，驻城村房屋产生问题2956户。
房屋登记中产生历史遗留问题原因是多方面的，甚至相互交叉。主要有以下五种：
一是土地原因。有的在开发建设前没有取得土地使用权，或土地手续不齐全；有的机关、企（事）业单位购买民房，分配给本单位职工，由于户籍与土地政策冲突，无法办理房产证；有的驻城村利用宅基地搞开发，对外出售，导致房产证无法办理，或已办理房产证后无法上市交易。
二是规划问题。有的项目没有办理规划手续便开发建设；有的规划审批手续与土地审批手续不一致；有的实际建设超出规划审批手续许可的范围，等等。
三是建设手续不齐全。主要涉及工程开工、建筑质量、人防工程等。
四是政策因素。我市的房地产业管理是随着法律、法规、政策的不断完善而逐步走上正规的。具体讲，直到1998年《城市房屋权属登记管理办法》实施以后，房屋登记管理工作才逐步步入正常轨道。1998年10月市政府召开会议，要求房屋登记中出具土地手续，我市才逐步完善房屋登记中的土地管理。同时，还存在一种情况，相关职能部门对解决历史遗留问题曾出台过政策，集中清理过部分违章行为，但由于政策传达或政策理解等因素，违章建设单位没有及时申请办理，使问题积压下来。而在统计的8650户问题中，土地问题占48%。
五是少数的人为因素。极少数项目，在办理房屋登记过程中，采取欺瞒等手段办理了相关手续，随着工作的深入开展，问题显现出来，最直接的后果是已办理房产证的住户不能上市交易。
房屋登记历史遗留问题，是引发房产相关社会不安定因素的根源，也严重制约了房屋登记工作的完善与发展，是群众反映最直接、最迫切的问题。
（五）房屋登记体制建设问题
目前我局从事房屋登记相关工作的单位科室有局业务科、房地产管理处、城建档案馆，开发办还涉及商品房预售许可的审批工作。随着《物权法》、《房屋登记办法》（突出房屋登记簿法定效力的作用，以及中间环节“无缝对接”
、办事效率的最大化提高等要求的提出，现行房屋登记体制面临着以下问题：
1、登记簿的法定效力难以实现
《物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力，即登记簿是房屋权利归属的法定依据，房产证只是权利人享有房屋权利的证明；不动产登记簿由登记机构管理。同时，房屋登记类型包括国有、集体两大项登记，五大类型，30多个小项，每一小项登记均有不同要求，登记工作繁琐而复杂。但均需作到针对登记的事项、内容等询问申请人，并做笔录归档保留；均需作到将登记事项、内容记载于登记簿。
在现有的房屋登记体制下，受理案件的工作人员见不到登记簿，无法作到依据登记簿询问申请人有关登记事项、内容等，也无法做询问笔录，无法根据登记簿登记事项、内容等要求申请人提供相关资料，无法确定申请人申请登记的房屋是否已进行了查封登记、预告登记、异议登记、抵押登记、预告抵押登记及在建工程抵押登记等，难以做到准确受理。
2、房屋登记效率受到很大制约
目前我市房产登记案件由业务科受理，由房管处现场勘查、审核、审批。而业务科与房管处没有实现集中办公，业务科受理案件后只能等半天或一天后集中送往房管处，这样在客观上就造成案件办理的滞后，不能做到受理即开始办理。目前，我们的办证承诺时限为5个工作日，而传件与转件就要占去20%—40%，不利于效率的进一步提高。《办法》中规定的异议登记办理时限是1个工作日，而目前的工作机制仅接送案件就至少需要1—2天，根本无法达到规定要求。其他登记类型也会因为案件的传接占用了较多的时间，造成实际工作时间的紧张。尤其对异议登记、查封登记、房产证遗失登记等需要即时办理的登记，势必因工作机制问题导致登记不及时，极有可能产生法律纠纷，我局也会承担相应的法律责任。
3、房屋登记簿建立及信息系统建库工作难以开展
目前房产档案由市城建档案馆管理，在房屋登记系统的建设过程中，对房产档案进行标准化整理，建立规范的文本档案库及电子档案库，是登记系统建设中最基础、最核心的工作，需要大量的人力、物力和时间，对成果的质量也有严格的要求，需要确保100%的准确无误。这些工作都需要由房地产管理处组织专业技术人员进行，因此协调房产档案的管理体制也是目前亟需解决的问题。
（六）村镇房屋登记问题
1、体制不理顺。目前，建成区的三个街道区域内所有房屋登记（包括该区域内集体土地房屋登记），均由市建设局直接受理当事人申请，直接派工作人员现场勘查，调查笔录，完成内审外查后给予登记发证；而另8处镇街的集体土地房屋登记工作自20__年8月后，市房地产管理处只增加了业务量，人员编制並没有随之增加，现该处负责房屋登记工作的工作人员共11人，尚不足烟台市其它县市区房屋登记机构工作人员平均人数的半数，在这种情况下，20__年8月起的村镇集体土地房屋登记工作只能沿用以往模式，即由各乡镇村镇建设办公室受理案件，申报资料初审，然后现场勘查，再将资料报至市房地产管理处，该处只能做到形式审查，一方面无法确认资料真伪，另一方面对现场的实际状况並未真正掌握，只能以各村镇建设办公室的审查结果作为依据进行登记並发证。村镇建设办公室隶属于各乡镇政府，受诸多因素制约，审查结果时有纰漏，影响了登记工作的正常开展。
2、办公经费和办公设施匮乏。目前，我市各镇街财政对于村镇房屋登记都不拨付办公经费，村镇建设助理员都是自己负担给老百姓办理房产证所需要的交通费、燃油费、通讯费等相关费用。同时，缺乏工作必需的办公设备，如电脑、数码照相机、交通工具，有的乡镇甚至不为村镇建设办公室配备办公电话，长期以来，不但给村镇建设助理员造成很大的经济负担，而且打击了村镇建设助理员的工作积极性。
3、工作人员严重不足。由于市房地产管理处只增业务不增人员编制，只能继续依靠村镇建设办公室办理各镇街的房屋登记业务。而各镇街一般只设置一名村镇建设助理员，多的有大辛店镇、潮水镇、南王街道也只有2人，还要负责村镇规划、新农村建设、村镇公用事业等业务，而且多数村镇建设助理员还担任其他职务；由于我市乡镇合并，乡镇规模大幅扩大，少则五十个自然村，多则过近二百个自然村，而村镇建设办公室人员並未增加，原来小乡镇的村镇建设助理员要负责已增至两倍、三倍的大镇的实地勘察房屋、测量绘图、填写表格等大量的工作，加上还要负责到市建设局业务科交件、拿证等工作。工作量相当大，人手明显不足，尤其是距离偏远的乡镇。
4、历史遗留的管理漏洞。以前房屋登记程序不严谨，管理不完善，造成一些房屋登记问题。大的方面有：（1）1993年全市乡镇房屋普查换证时，没有及时收回1985年颁发的房产证，造成“一房两证”问题。根据市政府《转发市建委关于更换农村房产所有正意见的通知》，1993年在我市所有的乡镇进行农民住宅普查换证，但是当时只是颁发了新的房产证，并没有收回1985年颁发的房产证，造成了许多房屋出现了“一栋房屋拥有两个房产证”的现象，这给房屋登记管理工作带来了许多问题，如法院查封了1993年的房产证，但是房屋权利人利用1985年的房产证进行转移登记。（2）1993年房产证转移登记、变更登记、遗失补证登记后，原来房产证的存根没有及时注销，造成“一房两档”问题。“一房两档”的问题给房屋登记和档案管理造成了许多弊端，如对房屋抵押、房屋查封的档案管理造成许多漏洞；房屋过户后，原房屋权利人利用原房屋档案补办房产证等问题。若因此类问题造成工作上的错误，我们单位将要面临经济赔偿等法律责任。
5、村镇建设助理员业务培训工作不到位。各镇街的村镇建设助理员分散不均，而且身兼数职，很难集中培训。由于缺少必要的培训，村镇建设助理员在日常工作中常常出现绘图、填写表格错误和漏报资料的现象，从而造成退件。这不但成倍增加了村镇建设助理员的工作量，而且也打击了村镇建设助理员的工作热情。
6、责任不明确。由于村镇建设办公室隶属于各镇（街）政府，其人员编制也属于当地政府，而国家规定，登记机构即建设局所属的市房地产管理处要为最终的登记结果负责任，所以一旦登记失误、错误，登记机构就要为此买单。而目前在我市各镇街村镇建设办公室，客观上存在人员缺乏、经费设备不助等因素，更重要的是主观上落实责任不理顺，工作人员在具体的工作中责任心不强，审查资料不彻底，现场勘查不认真，表现在：有的受理业务案件不见当事人，随意性大；有的现场勘查不严肃，根本不到现场；有的办人情案件，违规操作。部分业务案件房管处在复审时能够及时发现处理，而大部分案件如有漏洞市房管处仅凭形式审查並发现不了。如某镇街村建设办公室没有按照要求见到房屋卖双方当事人，仅凭买方提供的双方当事人的身份证就给审核盖章，结果买方提供的是假身份证，造成极恶劣的影响。此类问题不发生则已，一旦发生就很难收拾，群众反映很强烈。
二、规范房屋登记工作的对策
针对以上六方面问题，现提出如下意见及对策：
（一）对于房屋登记系统问题，应加强房屋登记软硬件基础设施建设，提高技术水平。
一是配合《房屋登记办法》的深入实施，及时更新引进房屋登记软件系统，解决原有软件功能落后、效率低下的状况，尽快组织人力物力投入到系统建设中去，提高登记质量，提高服务水平。二是加大投入，报请建设局党委，购置一批先进的仪器设备，完善登记基础条件，提高房屋登记效率。当前我市房屋登记基础设施薄弱，面对房地产市场的迅猛发展，以及日新月异的先进科技手段，房屋登记工作在更新基础设备、改进工作手段方面已经严重滞后。对此，应在科学论证的基础上，尽快着手基础仪器设施的更新工作，配置用于房屋登记系统的服务器、计算机、扫描仪、内网设施等硬件，用于房屋面积测绘的gps定位系统、测距仪、绘图计算机、绘图仪等设备，从基础上提高房屋登记技术水平。
（二）对于房产档案管理问题，应采取以下措施：
1、实现档案分区分丘管理
（1）房产档案管理的分区分丘及编号，均参照土地宗地图进行。房产档案的分区分丘管理按照“房产区—房产分区—丘—幢—房”五级进行。
（2）房产区：将__市划分为几个房产区，按照城区、各村镇区域进行划分，在房产档案库房中划定相应的区域，用于存放相应房产区的房产档案。各房产区进行统一编号，作为房产区号。
（3）房产分区：每一个房产区划分多个房产分区，城区按照土地街坊图进行划分，村镇按照行政村进行划分。在房产档案库房的各房产区中划分房产分区，用于存放相应房产分区的房产档案。同一房产区的各房产分区进行统一编号，作为房产分区号。
（4）丘：每一个房产分区划分多个丘，按照宗地进行划分。属于同一住宅小区的几块宗地，或同属一村农居房的小块宗地，可根据实际情况划分为一个丘。在房产档案库房的各房产分区中划分丘，用于存放相应丘的房产档案。同一房产分区的各丘进行统一编号，作为房产丘号。
（5）幢：每一丘中的每一幢房屋划分为一幢，在档案库房中相应丘中进行划分，编排幢号。
（6）房：每一幢房屋分为若干户房，在档案库房中的相应幢中划分每一户房的档案存放位置，用于存放该户房产的所有档案资料。
通过对全市房屋进行五级划分，确保了每一户房有一个系统的、唯一的编号。同时，通过对档案库房进行相应的五级划分，使全市每一户房屋在档案库房中都有一个唯一、固定的对应位置，层次分明，条理清晰，管理科学，且能确保档案的唯一性、准确性，同时最大程度地增强了档案的利用效率。
2、实现档案一户一档
通过上述做法对档案库房进行了五级划分，建立了档案管理的整体框架，为实现一户一档奠定了基础。下一步工作是将现有的房产档案进行整理，逐步将每一户房产档案“充实”到划分好的框架之中。
（1）新登记的房产档案
新登记产生的房产档案，按照上述五级编号进行整理，归入档案库房中的相应位置。
属于初始登记的，直接进行归档。
属于转移、变更登记的，提出上一份房产档案，与新档案合并后进行归档。上一份档案仍为转移或变更登记的，逐一提出上一档案，直至初始登记档案，一起合并为一份档案后归档。
属于抵押、查封、遗失、预告等各类登记的，提出房产档案，按上述要求进行整理、合并，与抵押、查封等相应的登记档案资料合并后归档。
（2）原有房产档案
新登记产生的房产档案按照上述要求整理归档后，原来存放的房产档案不会再增加，原有档案的整理工作应同时进行。
原有档案是按照登记时间的先后顺序进行存放的，因此应该从最后办理的档案开始，从后向前逐步推进，从最大程度上确保整理的档案为最后登记的产权人，保障房产档案的准确性。
档案整理的基本步骤：从最新的档案开始，对每一份档案按照要求逐一提出上一份档案，直至找到初始登记档案，合并为一份完整的档案；然后，按照要求进行五级编号，做好记录后进行归档。
（三）对于商品房预售管理问题，要在三个方面加强管理。
一要抓好商品房预售许可。商品房预售许可是允许开发公司预售商品房的行政许可，是介入商品房预售管理的第一步，也是最关键的一步。做好商品房预售许可工作，一方面要严格审查预售项目的各项手续，审慎发放预售许可；另一方面更要严密监控违规售房，无证售房，使预售许可真正成为规范市场的有力手段。
二要抓好预售资金监管。预售资金监管是商品房预售管理的核心步骤。房地产开发公司进行商品房预售的根本目的在于资金的周转利用，同时，缴纳的购房款也是广大购房户的核心利益，一旦这部分资金出现问题，后果不堪设想。而我市长期对商品房预售进行粗放管理，资金监管工作更是没有实质性的实施，这是今后亟待解决的重要问题。房管处对该项工作进行了严密的论证讨论，制定了预售资金监管的有效方法与步骤，争取能够尽快使该项工作进入实质的实施阶段。
三要抓好商品房预售合同监管。商品房预售合同备案管理是商品房预售管理的重要手段。商品房预售合同备案和预售资金监管相辅相成，一面约束开发公司不能挪用资金、一房多卖，一面约束购房者不能私卖炒房、哄抬房价，共同构成了完善的商品房预售管理体系。商品房预售合同备案管理制度自20__年7月实施以来，已经初步显现出成效，为建立完善的商品房预售管理体系奠定了坚实的基础。
（四）对房屋登记历史遗留问题的对策
解决房屋登记历史遗留问题，要遵循以下基本原则：
尊重历史、实事求是的原则。对时间跨度较大的项目，建议不能以现行的政策来衡量，而应用历史的眼光看待，政策把握应当立足当时。有的项目在调查过程中，当事人谈了很多当时的道理，且有可信的证据，建议尊重客观理由和客观存在，予以办理。
认真甄别、宽紧适度的原则。所有项目不能一概而论，要仔细勘察，对发生时间较近，明显违反政策的项目，要在相应尺度内予以惩处。
从速解决、一次办结的原则。鉴于解决历史遗留问题的根本目的，建议限期办理解决，政策许可范围内的尽量尽快解决，以防一拖再拖，继续积压。立足客观实际，针对不同问题，制定切实可行的政策办法，一次性解决问题，不能“留尾巴”，又产生新的问题隐患。
（五）对于房屋登记体制问题，应探讨建立规范的集中办公体制。
集中办公体制，即统一登记程序、统一办公场所、统一记载于登记簿，实现案件的受理、审批、登记、收费、发证、归档等各项业务集中办理，真正实现“一条龙”工作标准。集中办公在硬件上应具备相应的案件受理窗口、案件审批办公场所、房产档案库房、登记收费窗口、缮证发证窗口等五大部分，在软件上应具备流畅的传接程序，完善的管理机制。
集中办公体制的建立，一是可以规范房屋登记簿管理制度，实现登记业务的统一管理，避免登记错误的赔偿，符合《物权法》、《房屋登记办法》等法律法规的实施要求；可以对房产档案直接进行规范化管理，杜绝工作漏洞，尽最大限度的规避登记风险。二是可以解决案件传接的滞后问题，做到受理即开始办理，即避免案件的“抢办”现象，又可以缩短20%—40%的登记时间，提高工作效率。三是可以做到即时询问申请人相关问题，更好的为申请人办理房屋登记提供方便，符合《办法》要求，提高收件质量。
（六）关于加强农村集体土地房屋登记的对策
要将集体土地房屋登记发证工作切实管理起来，并不断加以规范，必须解决人员问题。首先是人员的责任心，形成错案追究的长效机制。其次是人员的业务素质，提高工作人员的办案水平。第三是解决人员短缺的问题，配备足够的人手。第四是解决办公条件差的问题，不断提高办事效率。
房屋管理解决方案范文篇3
一、物业档案的主要内容
1、物业房屋管理档案
房屋管理档案是一户一档，其具体内容包括：（1）业主办理进住手续的委托书；（2）业主户口本、身份证、业主家庭详细情况登记表；（3）房屋交用通知单、业主入住证明、入住时房屋钥匙的交接验收单；（4）交付业主文件清单、房屋验收清单、收楼工作流程确认单；（5）物业管理服务合同、房屋电卡、燃气卡交接签收单；（6）房屋室内装饰装修管理服务协议、装修施工注意事项、装修管理手册、施工队的保证书、防水改动责任书、装修施工证，施工人员临时出入证、身份证及暂住证等；（7）更换物业产权人及其他变更资料等。
2、物业基建和设备类的科技档案
开发商移交物业的建筑、设备设施等验收竣工图纸、洽商档案以及与物业管理相关的技术文件、证件等物业维修档案，具体内容包括：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。
3、物业文书档案
在物业文书归档过程中，应及时收集物业各项管理服务的文件材料，包括：（1）物业管理企业在承接物业、办理各种手续中所产生的文件资料；（2）小区物业站的报修登记表、零维修服务分户台帐，接待、回访复查等检查记录表；（3）房屋及公用设备设施日巡检维修记录和维护保养记录，大、中修及更新改造工程验收记录表；（4）物业小区的公用绿地、花木、养护与管理记录；（5）公共环境、公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集和清运的管理记录；（6）保安、交通和车辆停放秩序的管理记录等。
4、物业合同档案
物业合同档案主要包括：（1）小区业主委员会与物业管理企业订立的物业服务书面合同；（2）物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带等单位委托物业管理企业代收费用及定期检验协议；（3）房屋及设备修缮的工程合同、房屋租赁合同、房屋装修合同等。
二、利用物业档案，为百姓的安居生活服务
1、着眼长远，物业公司早期介入开发建设项目。
物业公司早期介入开发项目管理是为业主把好质量验收关，建立完整、有效的物业房屋档案，减少物业管理中的矛盾和纠纷，完善物业后期管理的基础。目前，有许多物业管理单位没有提前介入到开发建设时期，物业接手后给使用和管理服务带来很多缺憾，物业服务质量不尽如人意的事情时有发生，如高层断电、房间泡水、屋面漏水等等。这严重影响了业主的生活质量，直接导致服务投诉的增加，业主往往将找开发商解决不了的问题迁怒于物业，拒绝缴纳物业管理费等等。物业公司前期介入可以将潜在的矛盾纠纷化解在萌芽状态。
2、立足当前，物业公司利用档案化解矛盾。
物业档案在处理纠纷、化解邻里矛盾中发挥着重要作用。前一时期，在我公司管理的住宅小区内，有部分业主反映夜里睡觉时经常被较强烈的噪音吵醒。物业工程部及时委派了技术人员。为查找问题的根源，技术人员到物业档案室查阅了工程设备相关的档案资料，并与设备一一核对，结果发现是水泵房里的电磁阀装置按反了。经过与物业档案的对比研究，技术人员改装了电磁阀自动进水装置，解决了噪音扰民的问题。还有小区高层断水时有发生，居民时有投诉。为解决这一问题，专业工程师及维修人员天天蹲守在泵房，查找问题产生的原因，并多次到物业档案室查阅技术档案资料，经过认真仔细调研，找出了断水的原因——变频器经常死机，圆满解决了高层断水的问题。诸如此类，物业档案在妥善处理突发性、群众性事件时做出了突出贡献。
三、更新观念，创新物业档案服务
1、强化档案意识，把物业档案全面纳入物业管理工作之中。
住宅小区的物业档案在城市规划建设管理中起着重要的作用。物业档案是随着物业管理行为的出现而产生的。在物业管理工作中，几乎每一个环节都离不开档案，无论是维修、养护物业设施，还是了解业主及物业使用人情况、收取管理费用、开发经营活动都离不开物业档案。物业管理工作的好坏很大程度上依赖于物业档案。因此，物业管理企业应该把加强档案的管理作为一项重要的工作来抓。将档案工作纳入企业的物业管理活动之中，健全物业档案的各项规章制度；从小区前期物业的决策论证、规划、设计、拆迁、施工、竣工等跟踪入手，凡是与小区管理有关的资料都要及时收集、跟踪建档，保证各种资料的完整准确，发挥其应有的作用；明确物业档案管理的岗位职责，实施全方位管理，保证档案的质量，促进物业管理和服务水平的提高；培养物业企业员工的档案意识；实施物业档案的网络化管理；改善档案的管理条件，加大人、财、物的投入，为提高物业管理服务质量提供保障。
2、更新观念，创新服务，提供物业档案的个性化服务。
随着物业管理的不断发展和完善，物业档案的种类也在不断的增加。在物业档案管理中，根据物业工作的特点，将静态档案放在物业公司机关档案室，将动态档案分类存放在物业小区项目部档案分室。动态档案按照业主的住房楼号、门牌号分类，便于随时查找、补充和利用。通过实施档案的动态管理，物业公司可以从中全面了解业主的情况和新的需求，适时为业主提供各种有针对性的周到服务，做到服务到人、服务到户，实现行业特色管理及个性化服务。
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